Р Е К О М Е Н Д А Ц И И
Участники конференции отмечают, что органы архитектуры играют важную роль в обеспечении комплексной застройки городских территорий, создании благоприятной среды обитания, разработке планов и программ социально-экономического развития муниципальных образований. В то же время отмечено, что эффективному осуществлению градостроительной деятельности в российских городах препятствует наличие ряда нерешенных проблем.
Прежде всего, это несовершенство многих норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, наличие противоречий между Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Значительная часть городских земель до настоящего времени не разграничена по формам собственности, а проведенное разграничение является недостаточно обоснованным. Необоснованной и непродуманной является положение действующего законодательства о передаче исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации права распоряжения земельными участками в городах – административных центрах субъектов Российской Федерации. Все это осложняет комплексное решение проблем застройки городских территорий.
Разработка документов территориального планирования и градостроительного зонирования отстает от установленных сроков в силу необеспеченности финансированием и нехватки квалифицированных кадров архитекторов. Применение к разработке этих документов норм Федерального закона № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» позволяет выигрывать конкурсы малоквалифицированным организациям, предлагающим низкие цены. Кроме того, отсутствуют обоснованные тарифы на разработку документов территориального планирования и градостроительного зонирования.
В последние годы наметилась негативная тенденция снижения роли муниципальных служб архитектуры в принятии градостроительных решений собственниками и арендаторами земельных участков. Приказом Минздравсоцразвития Российской Федерации от 23.04.2008 г. № 188 должность главного архитектора территории исключена из единого квалификационного справочника должностей руководителей и специалистов и вместо этого введена должность главного градостроителя. Однако его статус, функции и полномочия никаким нормативным актом не определены. В ряде городов статус главного архитектора понижен до уровня заместителя начальника управления (отдела). Не соблюдается требование Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» об избрании главного архитектора по конкурсу.
Серьезные проблемы имеются в системе кадастрового учета объектов городской недвижимости, остро не хватает квалифицированных кадастровых инженеров.
Согласно Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.19) представители органов местного самоуправления даже не входят в состав комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территориях муниципальных образований, что лишает их возможности влиять на один из самых крупных источников доходов местных бюджетов.
Значительная часть владельцев самовольно занятых земельных участков уклоняется от постановки на кадастровый и налоговый учет построенных объектов недвижимости, что не позволяет взимать соответствующие местные налоги. Отстает работа по формированию муниципальных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
По результатам обсуждения проблем совершенствования градостроительного регулирования в городах Сибири и Дальнего Востока участники конференции АСДГ приняли следующие РЕКОМЕНДАЦИИ:
I. Федеральным органам государственной власти Российской Федерации
Рассмотреть целесообразность внесения изменений в федеральное законодательство по вопросам:
1. Упрощения процедуры подготовки документов для строительства линейных объектов
1.1. Внести изменения в статьи 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которыми бы предусматривалось, что разрешение на строительство линейного объекта, а также ввод его в эксплуатацию осуществляется как на основании проекта планировки и проекта межевания, так и на основании градостроительного плана земельного участка.
1.2. Внести изменение в пункт 3 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому публичный сервитут земельного участка устанавливается, в том числе, для случаев строительства линейного объекта.
2. Упорядочения порядка организации градостроительной деятельности и недопущения самовольного строительства и строительства с нарушением строительных норм и правил.
2.1. Установить в Градостроительном кодексе Российской Федерации статус организаций, имеющих право осуществлять деятельность по подготовке документов территориального планирования, документов градостроительного зонирования и документации по планировке территории, в том числе необходимости их членства в саморегулируемых организациях.
2.2. Определить в Градостроительном кодексе Российской Федерации полномочия органа местного самоуправления, уполномоченного выдавать разрешение на строительство, осуществлять контроль за строительством объектов капитального строительства, не подлежащих государственной экспертизе и не подконтрольных государственному строительному надзору.
2.3. Внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части регулирования развития застроенных территорий. Предусмотреть возможность заключения договора о развитии застроенных территорий в отношении территорий, на которых расположены индивидуальные жилые дома.
2.4. Внести изменения в статью 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части расширения оснований для принятии решения о развитии застроенной территории, а именно: если на такой территории расположены индивидуальные жилые дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, либо снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
2.5. Предусмотреть в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях санкции за нарушение сроков выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства (за нарушение сроков строительства сверх установленных выданным разрешением на строительство)
2.6. Внести изменения в статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации, дополнив перечень случаев, при которых допускается изъятие земельных участков для муниципальных нужд в случаях строительства объектов социального назначения.
2.7. Дополнить часть 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации, допустив перераспределение земельных участков, земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами при невозможности образования (использования) земельного участка, соответствующего предельным (минимальным) размерам, установленным для соответствующей территориальной зоны.
2.8. Дополнить статью 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части недопустимости изменения вида разрешенного использования земельного участка, приобретенного на торгах, до завершения строительства объекта, установленного выбранным видом разрешенного использования.
2.9. Внести изменения в часть 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», исключив возможность принятия закона субъекта Российской Федерации о передаче полномочий по распоряжению земельными участками в поселениях, являющихся административными центрами субъектов Российской Федерации, государственная собственность на которые не разграничена, исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
2.10. Учитывая сложность и высокую стоимость разработки документации территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий, непосильную для многих местных бюджетов, предусмотреть в бюджетном законодательстве возможность софинансирования этих работ органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
2.11. Внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, дополнив его нормой, определяющей понятие объекта вспомогательного назначения, на возведение которого согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется разрешение на строительство.
2.12. В целях недопущения возведения объектов капитального строительства на земельных участках, предоставленных для огородничества, внести изменения в статью 1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», указав, что правообладатель земельного участка вправе возводить только некапитальные хозяйственные строения, сооружения.
2.13. Внести изменения в статью 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части введения требования подготовки проектной документации к объектам индивидуального жилищного строительства с количеством этажей два и более и необходимости проведения экспертизы проектной документации объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если общая площадь объекта превышает 1500 кв.м.
2.14. Включить в понятийный аппарат Градостроительного кодекса Российской Федерации определение понятия «градостроительное проектирование»
2.15. Внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, установив назначение и сферу применения нормативов градостроительного проектирования, закрепив обязательность их положений в части параметров застройки земельных участков (озеленение, парковочные места и др.) для проектной документации объектов капитального строительства и органов государственной экспертизы проектной документации.
3. Упрощение подготовки земельных участков для строительства объектов социальной инфраструктуры и жилищного строительства.
3.1. Внести изменения в статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации в части расширения перечня оснований для изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в частности включив в него строительство муниципальных объектов социального назначения, а также строительство многоквартирных домов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
3.2. В рамках разграничения государственной собственности на землю отнести к собственности поселений и городских округов все земельные участки в границах населенных пунктов, свободные от прав третьих лиц. Внести соответствующие изменения в статью 19 Земельного кодекса Российской Федерации.
3.4. Внести изменения в федеральное законодательство, предусматривающие механизм проведения по инициативе застройщика санитарно-экологического исследования и экспертизы такого исследования на предмет соответствия земельного участка санитарным и экологическим нормам и правилам в случае предполагаемого размещения объекта (жилого дома, объекта социальной инфраструктуры и пр.) в границах нормативной санитарно-защитной зоны промышленно-коммунальных предприятий. Положительное заключение экспертизы должно быть основанием для проектирования и размещения данного объекта
4. Упрощение оформления прав на индивидуальные жилые дома, построенные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
4.1. Внести изменения в пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в части установления возможности признания судом права собственности гражданина на самовольную постройку в случае, если данная постройка была возведена до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и является индивидуальным жилым домом.
4.3.Утвердить исчерпывающий перечень объектов, выдача разрешений на строительство которых относится к компетенции Министерства регионального развития Российской Федерации.
II. Министерству Регионального развития Российской Федерации:
1. Разработать и утвердить тарифы на разработку документации территориального планирования с возможностью их дифференциации по территориям.
2. Исключить норматив уровня инсоляции из технического регламента по безопасности.
3. Принять правовой акт, определяющий статус, функции и полномочия главных архитекторов (главных градостроителей) поселений и городских округов.
III. Органам местного самоуправления:
1. Содействовать формированию конкурентного рынка девелоперских услуг, обеспечивать предоставление застройщикам подготовленных земельных участков для жилищного и социального строительства.
2. Усилить работу по инвентаризации и постановке на налоговый учет самовольно занятых земельных участков и неучтенных объектов недвижимости.
3. Рассматривать в документах территориального планирования возможности выноса за границы населенных пунктов устаревших и малоэффективных предприятий, загрязняющих окружающую среду и требующих обширных санитарно-защитных зон, с использованием высвобождающихся территорий для других целей.
4. При подготовке технических заданий на разработку градостроительной документации предусматривать:
выделение планируемых к развитию застроенных территорий в отдельную функциональную зону;
выделение объектов инфраструктуры, предназначенных для обеспечения той или иной планируемой к развитию застроенной территории, в отдельные группы;
особый, обеспечивающий благоприятные условия для развития, регламент в отношении объектов недвижимости, расположенных на планируемой к развитию застроенной территории.
5. Активизировать работу по формированию муниципальных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
IV. Исполнительной дирекции АСДГ:
1. Довести настоящие рекомендации до сведения профильных комитетов Государственной Думы и Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и Министерства регионального развития Российской Федерации.
