Государственная Дума РФ. Отклонён законопроект об апартаментах

"Первое, что надо сказать: вариантов закона об апартаментах было множество, кто только не предлагал эти законы, в каких только вариациях. Но в итоге, как мы понимаем, отклонили все. Федерального закона об апартаментах нет, с моей точки зрения, и не будет, потому что признать это жильем невозможно по целому ряду причин, но в первую очередь из-за того, что отсутствует социальная инфраструктура, из-за того, что не во всех апарт-комплексах полностью соблюдены все санитарно-гигиенические нормы, нормы по инсоляции. Ветвь тупиковая. Скорее всего, на данный момент самым здравым является предложение, которое в свое время озвучивала Надежда Косарева, глава Фонда "Институт экономики города", и другие эксперты, разделить существующие у нас места проживания на несколько категорий. И тогда у нас будет классическое жилье, которое является зоной ответственности государства, как минимум социальной ответственности, а апартаменты признать неким особым типом жилья, на которое не распространяются государственные нормы. И люди, которые будут его покупать, должны понимать это с самого начала и больше ничего не требовать. Сделать вид, что апартаментов нет, тоже не получится. Да, Москва больше не выдает разрешения на их строительство, но этих апарт-комплексов уже понастроено полным-полно, и с этим надо что-то делать. Скорее всего, да, признавать его особым. Отклонение законопроекта — это не решение проблемы. Думаю, что все, что сейчас находится в стадии строительства, так или иначе, будет достроено, там деваться некуда, там ведь есть люди, которые приобретали эти апартаменты. Кстати, довольно часто именно по 214 ФЗ банки выдавали такие кредиты, там все законодательно оформлено. Взять их и, что называется, бортануть тоже ведь нельзя".

Отклонённый 23 января законопроект о статусе апартаментов был внесен в Госдуму в апреле 2021 года. Предлагалось ввести в Градостроительный кодекс понятие "многофункциональных зданий", которые можно было бы строить в общественно-деловых зонах. В таком здании могут быть и жилые, и нежилые помещения, отделенные друг от друга. Нежилые помещения, отвечающие "установленным требованиям", можно было бы переводить в жилые. С условием, что жилыми становятся все помещения на одной лестничной площадке, а доступ пользователей нежилых помещений к ним ограничен. Плата за коммунальные услуги в жилых помещениях многофункциональных зданий, как предполагалось, будет такая же, как в обычных жилых зданиях. Должны ли они обеспечиваться школами, поликлиниками и прочими социальными учреждениями - отдавалось на усмотрение регионов. Регулировался также порядок проведения общего собрания собственников, по аналогии с собраниями собственников жилья. Кроме того, для защиты покупателей строящихся апартаментов предлагалось распространить на них нормы закона об участии в долевом строительстве.

Более трех лет законопроект находился на рассмотрении Госдумы, однако так и не дошел даже до первого чтения. Теперь же Комитет по строительству и ЖКХ предложил отклонить его, что и было принято Госдумой.

Как отмечается в заключении комитета, закрепление определения многофункционального здания в Градостроительном кодексе представляется необоснованным, поскольку каких-либо особенностей проектирования и строительства такого рода объектов законопроект не содержит. Кроме того, постоянное проживание человека в здании, где есть и нежилые помещения, в том числе для размещения производства, хранения продукции и т.д., может негативно отразиться на его здоровье. Предлагаемое определение многофункционального здания (МФЗ), по мнению комитета, не совсем четкое. Под него, к примеру, может подпадать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения. Отличие только в том, что МФЗ могут быть расположены в производственных зонах и не отвечать требованиям, предъявляемым к жилищному фонду, по санитарным, противопожарным, экологическим и другим нормам. В части оплаты помещения и коммунальных услуг из законопроекта непонятно, предполагается ли распространить на жителей многофункциональных зданий действующие для обычных жилых домов субсидии и компенсации.

Исходя из предложенного варианта определения помещения в МФЗ непонятно, какие помещения в таком здании будут признаваться квартирами, а какие нежилыми помещениями, добавляют депутаты. Предлагаемая дальнейшая конструкция регулирования правоотношений так называмых нежилых помещений в МФЗ делает их квазижилыми, создавая правовую неопределенность в жилищном законодательстве, говорится в заключении. "Предлагаемое регулирование разрушает конструкцию жилищного законодательства, создавая одинаковые права и обязанности для лиц в отношении юридически неравных объектов (квартир)", - отмечается в документе. Суды сейчас единогласно признают апартаменты или помещения в МФЗ нежилыми помещениями, добавляют депутаты.

Есть вопросы об ограниченном доступе на лестничные площадки с жилыми помещениями в таких зданиях, об их капремонте.

"Реализация законопроекта вызывает серьезные сомнения, так как возможность временного пребывания в помещениях, расположенных в зданиях офисно-деловой направленности в настоящее время имеет достаточное распространение. Владение и пользование таким видом имущества не нарушает никаких прав собственников этого имущества, за исключением того факта, что на них не распространяются в полной мере права и обязанности, предусмотренные для собственников и пользователей жилых помещений. Признание этих помещений жилыми противоречит статье 17 и другим статьям Жилищного кодекса", - отмечают депутаты.

Апартаменты - явление, в основном, крупных городов и курортных территорий. В мегаполисах апартаменты появляются в удобных для жителей местах, центральных районах, где, однако, не хватает социальной инфраструктуры (но для состоятельных покупателей это зачастую неважно). В курортных зонах их строят под сдачу в аренду туристам, которым опять же не особенно важно наличие рядом детского сада или поликлиники. Наиболее спорный вид апартаментов - те, которые возникают на участках, не предназначенных для строительства (например, в промзонах или вплотную к транспортным развязкам). Застройщики при возведении формально нежилых зданий не обязаны обеспечивать их социальной инфраструктурой, могут отступать от некоторых строительных норм, обязательных для жилья, поэтому апартаменты оказываются дешевле квартир. Их покупают не слишком состоятельные граждане, которые не могут накопить на полноценное жилье.

При этом столичные власти в прошлом году перестали выдавать разрешения на строительство апартаментов, а также начали предъявлять претензии к апартаментам, переделанным из общежитий или производственных зданий. Начался, по словам экспертов, процесс деапартаментации столицы.