21.11.2025
Новосибирск. Как отсутствие архитектурного кода и банковские ставки губят город?
Без архитектурного кода Новосибирск рискует на десятилетия застрять в состоянии «визуального шума», где удачные проекты тонут в хаотичной застройке. «Континент Сибирь» поговорил об этом с Анатолием Павловым — главой ГК «СМСС», одной из лидирующих организаций строительной отрасли региона. Его точка зрения на истинные препятствия гармоничному развитию города констатирует целый ряд проблем: отсутствие надлежащих правил, экономику дешевой «панели», преждевременность освоения окраин и дефицит внимания со стороны власти. Это взгляд изнутри, где эстетика неотделима от жестких экономических реалий, нормативной базы и политической воли.
— Анатолий Владимирович, «Континент Сибирь» продолжает серию интервью на тему градостроительной текстуры Новосибирска. Недавно мы посмотрели на город глазами главного архитектора области и заместителя мэра. Теперь хотелось бы понять, что думает строитель о внешнем облике мегаполиса. Насколько нам известно, Ассоциация развития и девелопмента (АРИД), президентом которой вы являетесь, инициировала разработку архитектурного кода для Новосибирска. Расскажите, кому принадлежит идея и почему, на ваш взгляд, возникла такая потребность?
— А вот сейчас даже сложно вспомнить, кто был на самом деле инициатором, кто первым предложил эту идею. Вообще АРИД занимается разработкой и доработкой нормативной базы градостроительства в городе Новосибирске. Это как дошлифовка каких-то нормативов до тех, которые на самом деле нужны. Жизнь постоянно меняется, и нужно регулировать применение ПЗЗ, вносить изменения в генплан и так далее. Типичная ситуация: когда потребовалось возложить на застройщиков обязательства по инфраструктуре, нормативной базы не оказалось. Процесс шел хаотично, через многочисленные комиссии и индивидуальные согласования. Сейчас есть приказ Минстроя № 79-НПА, который более-менее проясняет расчет социальной нагрузки. Он тоже не догма и дорабатывается, причем дорабатывается именно на уровне АРИД, в которую входит большое количество крупных застройщиков, проектировщики, архитекторы, люди, занимающиеся правовыми обоснованиями.
Так вот, работая над «нормативкой», мы постоянно держали в уме в том числе и проблему архитектурного облика города. Она висела в воздухе, и на одном из заседаний АРИД возникла идея — попробовать разработать архитектурный код. Для такого большого города это сложно. Сказать: «Давайте создадим унифицированный код, который будет подходить для улицы Шамшиных, Писарева, Красного проспекта, и он же подойдет для улицы Титова, «Чистой Слободы», МЖК или «Околицы», — нельзя. Потому что если мы это сделаем, то мы в принципе остановим развитие окраин. Архитектурный код окраины должен отличаться от архитектурного кода центральной части города.
Причем сказать: «Давайте плюнем на окраину, и пусть она как хочет, так и строится» — тоже неверно. Потому что сегодня это окраина, а при условии развития метро, через 20–30 лет она ею уже не будет. Вот здесь, где мы с вами сидим (офис СМСС находится в доме Chicago на Кирова. — «КС»), еще 20 лет назад никто из застройщиков не видел перспектив. Никому и в голову не приходило сносить частный сектор и строить элитное жилье. А теперь представьте, если бы сюда лет на пятнадцать раньше пришел, условно, «Дискус» — кто бы его остановил? Потому что нет таких ограничений, которые бы регулировали архитектуру. Есть регламент АГО, но он не распространяется на все локации, и там прописаны достаточно общие требования. Настроили бы в 2005–2010 годах здесь «панельки», и, при условии их эксплуатации в 70 лет, никто бы эту локацию не рассматривал как престижную до 2080 года. Просто удача, что этого не произошло. Наверное потому, что земля на МЖК была «дармовая», а здесь она все равно каких-то денег стоила. И когда на это смотришь, понимаешь, что и сегодня никто и никак не в состоянии регулировать эти процессы.
Обратите внимание, сейчас идет активное освоение окрестностей улицы Кирова, скупается частный сектор, а кто и что там будет строить, непонятно, а ведь это одна из важнейших улиц города. Нет системы даже в базовых вещах — например, в согласованных цветовых решениях, подсветке, стиле и т. д. Возникает тот самый, как говорят архитекторы, «визуальный шум». Приведу пример: помпезный коттедж с арками и вензелями на улице Добролюбова. Сам по себе он, возможно, и интересен, но такой дом вообще не вписывается в контекст территории. Почему вообще его разрешили здесь построить? И вот именно для того, чтобы избежать этой самой «цыганщины» в архитектуре, и нужен кодекс. Знаете, какой дизайн можно считать по-настоящему хорошим? Когда вы выходите из помещения и через пять минут не можете вспомнить ни одной конкретной детали, но у вас остается общее ощущение: «Как здесь здорово!» Дворцовые интерьеры, конечно, тоже имеют место быть, но при определенных условиях.
— Но как эту систему создать? Новосибирск действительно очень разный.
— Требуется четкое зонирование. И, конечно, разработку этих правил должны вести профессионалы. Я категорически против того, чтобы в такие комиссии входили демагоги и общественники. Это должны быть архитекторы, причем не один-два человека, а пул специалистов, человек десять, с разными взглядами и стилями работы. Чтобы избежать кумовства и учесть разные школы. Это должна быть комиссия наподобие той, которая занимается АГО. Да, Иван Юрьевич говорит, что у нас и так много разных комиссий. Так, возможно, имеет смысл какие-то отменить или пересмотреть с учетом требований по архитектурному коду?
Ведь надо понимать, что решения в большинстве случаев принимает не архитектор, а заказчик — то есть застройщик. При этом большинство застройщиков все-таки не архитекторы. Я вообще всегда придерживаюсь одной и той же позиции: каждый должен заниматься своим делом. И решение об архитектурном облике того или другого объекта должен принимать специалист, то есть это архитектор.
Наша основная идея, которую мы пытаемся развить, довольно проста. Если улица имеет четко выраженный архитектурный стиль — его нужно поддерживать. Допустим, речь идет о «сталинках» — значит, новое строительство должно гармонично продолжать эту линию, пусть и с использованием современных материалов и технологий. Если на улице сложился определенный цветовой профиль или, скажем, везде остекленные балконы — это тоже часть общего впечатления, и новые дома не должны его нарушать. Появится кирпичный фасад среди оштукатуренных — он будет «выпадать» как чужеродный элемент. Вот такая была первоначальная задумка, идеология архитектурного кода. И, конечно, никто не предполагает, что его можно разработать для всего Новосибирска завтра. Это постепенная и сложная работа, но ее нужно начинать проводить.
Главное — сначала добиться консенсуса, а технологию всегда можно доработать. Помню, когда мы с Андреем Гудовским впервые предложили обязательства по социальной инфраструктуре перенести на застройщиков, многие коллеги смотрели на нас как на сумасшедших. «Какая еще социалка? Это мэрия должна строить!» — говорили они. Но я предупреждал: придет день, когда без этого просто перестанут выдавать разрешения на строительство. Мы решили опередить ситуацию, начав диалог раньше, чем это сделали в Томске, Барнауле, Красноярске, и оказались правы. Мы уже подписывали соглашения, в других городах только думали над этой проблемой. Взять тот же Красноярск — там позже приняли жесткие нормы, и теперь застройщики не знают, как работать с новыми требованиями: минимальная площадь участка под КРТ установлена в 5 гектаров. Мы же благодаря тому, что начали заранее, к моменту введения ограничений уже имели проработанный вариант. Сейчас это практически готовый правовой документ (речь о приказе № 79-НПА. — «КС»). Та же история должна повториться и с архитектурным кодом — мы должны предвосхитить последствия хаотичной застройки.
— Строить объекты согласно правилам архитектурного кода будет сложнее? С какими вызовами могут столкнуться застройщики?
— Безусловно, исполнение кодекса в центральных локациях потребует дополнительных затрат. Здесь не получится строить типовые панельные дома. Хотя саму панель можно сделать эстетичной. Взять тот же ГК «СОЮЗ»: их технология позволяет создавать интересные фасады — сначала возводится коробка, затем облицовывается различными материалами. Человек с улицы и не поймет, что это панель. Однако большинство застройщиков работают на устаревших технологиях. Их однослойные панели позволяют разве что оштукатурить фасад — отсюда эти скучные «квадратики» и швы. Вариативности нет.
К слову сказать, штукатурный фасад — самый бюджетный вид отделки. Те, кто позиционирует такие дома как премиальные, мягко говоря, лукавят. В той же же Бруснике основной учредитель всегда говорит: у нас дома комфорт-класса. Отсюда и экономия на высоте потолков, и отсутствие остекления балконов, потому что это огромные затраты. Но нужно отдать должное, Брусника вкладывает большие деньги в благоустройство.
Возвращаясь к коду: очевидно, что заставить всех работать по единым стандартам невозможно. Кто-то сможет строить на центральных улицах, кто-то нет.
— Можно назвать в центральных локациях жилые комплексы или бизнес-центры, которые вам как застройщику режут глаз, разрушают облик города, с вашей точки зрения?
— Не хочется никого ругать или критиковать, но достаточно посмотреть вокруг. Рядом с Chicago находятся два дома ЖК «Облака». Некоторые считают их «вау-проектом», ведь проектировало здания бюро известного дизайнера Юрия Куликова. Но в контексте этой улицы они совершенно не работают. Вот здание S7 органично вписалось, «Статус» — тоже. А «Облака» выпадают.
— Помимо отсутствия архитектурного кода, на какие еще градостроительные ошибки вы бы обратили внимание?
— В первую очередь — застройка окраин без подготовки инфраструктуры и расселения частного сектора. Например, что мы видим на левом берегу? Площадь Маркса со своими интересными объектами, рядом старые пятиэтажки, дальше огромное поле частного сектора, и вдруг микрорайон многоэтажных новостроек «Чистая слобода». Зачем было это делать, если не расселен частный сектор? Зачем осваивать новые территории?
Я, наверное, один из немногих, кто говорит эти неприятные вещи: нельзя было строить ни «Ключку», ни «Чистую Слободу», ни МЖК. Построены миллионы квадратных метров, которым нужны дороги, детские сады, школы, поликлиники, трамвайные пути. Я также не поддерживаю и строительство «Клюквенного». Для чего тратить миллиарды бюджетных денег на это? Лучше бы власти в городе расселили ветхое жилье и частный сектор, разработали технологию изъятия земли под социальную инфраструктуру и там бы строили.
— Получается, что сама система поощряет такую застройку?
— К сожалению, получается так. Много лет подряд мэрия и правительство ставили в пример строительному сообществу Алексея Джулая, награждали грамотами. Все застройщики должны были видеть: вот кто молодец, все делает правильно. Хорошо, что мы трезво смотрели на ситуацию и понимали, что тут где-то подмена понятий, не может вот это быть хорошо, может быть удобно, но хорошо — нет. Это сегодня Джулая пытаются судить и указывают на многочисленные ошибки, но он годами на уровне губернатора и мэра получал высокую оценку.
— Вы чувствуете интерес первых лиц города и области к тому, что сегодня делают застройщики с точки зрения качества и архитектуры? Звучат публичные оценки власти, которые могли бы помочь застройщикам ориентироваться, послужили бы серьезным стимулом более ответственно относиться к формированию городского облика и городской среды?
— Безусловно, есть понимание важности этих вопросов на уровне власти, но, на мой взгляд, пока не хватает системного внимания именно к архитектурному облику города и к профессиональным объединениям типа АРИД и РДКС.
Если говорить о публичной оценке — она, конечно, могла бы стать хорошим ориентиром для рынка. Когда мэр или губернатор отмечают удачные проекты, это важный сигнал для всей отрасли о том, в каком направлении двигаться. Такая практика могла бы помочь формированию более ответственного подхода к созданию городской среды со стороны застройщиков.
— Если отвлечься от темы архитектуры, какие проблемы сегодня есть у застройщиков?
— Вы знаете, проблемы носят системный характер. Банковская система буквально душит отрасль. Речь не только о дорогой ипотеке для покупателей, но и о кредитах на строительство с астрономическими ставками.
Сейчас скорость строительства сильно уменьшилась. Раньше она примерно совпадала с темпами продаж, а то и отставала от них, сегодня все наоборот. Если застройщик быстрее строит, чем продает, то он обслуживает эту гигантскую ставку, которая зачастую рушит всю финансовую модель. При этом сохраняется и социальная нагрузка: если строительство детского сада за 220–230 миллионов рублей еще по силам одному застройщику, то возведение школы стоимостью 2,5 миллиарда — уже неподъемная ноша. Нужно объединять усилия десятка застройщиков, чтобы потянуть проект.
Могу сказать, что прибыль застройщиков очень сильно упала с того момента, как отменили льготную ипотеку и увеличили ключевую ставку. Еще неизвестно, чем дело закончится у некоторых застройщиков, ведь у стройки цикл реализации достаточно длинный. Не все в середине пути понимают, что крах уже наступил, но продолжают жить в парадигме, где все хорошо. У нас некоторые объекты, запущенные два года назад, выходят почти с нулевой рентабельностью. Зарабатывают больше всех сейчас банки. Они при хорошей жизни неплохо зарабатывали, а сейчас они зарабатывают огромные деньги.
Другой вопрос, как выходить из ситуации, когда проектное финансирование закончилось, а дом не достроили? Еще же никто до этой стадии не дошел, но мой прогноз, что такие ситуации будут возникать, по России точно, может быть, и в Новосибирске. Допустим, банк перестал кредитовать застройщика, проектное финансирование прекратилось, модель развалилась. Что делать, если у застройщика 2–3 дома, и нечем перекрыть дыру в бюджете? Денег нет, заложить нечего. Банк отбирает дом вместе с землей и со списком дольщиков. Застройщик становится банкротом. Как банк будет достраивать и продавать, допустим, 50–60% оставшихся квартир — отдельная тема. А сделать это придется, так как дольщик по закону имеет право требовать достроить дом. Вряд ли он захочет вернуть деньги, которые потеряли в цене за время строительства, да еще без процентов по ипотеке. Два года назад цена была сто тысяч за квадрат, сегодня цены выросли до небес. Виноваты и банки в том числе. Ведь как складывается модель: справа реализация, слева затраты. Затраты можно чуть-чуть ужать, но их не ужмешь так, чтобы разница справа и слева дотянулась до ключевой ставки 16,5%. Более того, банк еще добавляет своих процентов. Если раньше они имели право добавлять всего 2–3, то сейчас они добавляют до 5–6% своих. У нас убивают, уничтожают практически весь производственно-промышленный комплекс. Никто не может выжить с такими процентами.
Или другое развитие ситуации: банк продолжает кредитовать застройщика. Тогда возникает вопрос, а что делать с убытками банков? Куда их списывать? Например, мне дали миллиард рублей, а мне еще надо 200 млн. Своих денег нет. Значит, тут два варианта: либо мне еще выдают 200 млн, либо банк забирает объект. Первый сценарий мы рассмотрели. Второй сценарий: банк дает нужную сумму. Я достраиваю, распродаю дом. Кредит я погасил, но набежали огромные проценты — 500 млн. Мне их платить нечем. Что делать банку? Списывать?
Это интересная тема: что будут делать с проблемными активами и с проблемными должниками. Прецедентов пока нет, но поверьте, до конца следующего 2026 года уже более-менее будет понятно, где, кого обанкротили. Посмотрите практику по стране: первая десятка застройщиков за первое полугодие отчиталась с убытками — «ПИК», «Самолет» и прочие крупняки. Возможно, они начнут продавать земельный банк, чтобы закрыть текущие дыры. Но не знаю, получится ли у них это.
— Сложнее будет крупным застройщикам или более мелким?
— Думаю, сложнее придется тем, кто не умеет считать. А таких, поверьте, большинство. Многие составляют финансовые модели наобум, лишь бы понравиться банку. Например, у нашего последнего объекта себестоимость — 120–130 тысяч за квадратный метр. При этом 15% этой суммы — обслуживание кредита. А власти и другие участники рынка могут сравнивать нас с тем же КПД «Газстрой», который продает по таким же деньгам, но строит дешевле.
Когда собираемся на отраслевых встречах, создается впечатление, что я один считаю неправильно: у меня дорогая себестоимость, а у других — копеечная. Единственный, кто называет реальные цифры, — Брусника. Они открыто говорят о себестоимости в 120–130 тысяч, а на некоторых объектах — до 140. Это правда, потому что у нас похожие показатели.
Многие застройщики занижают цифры, не учитывая все затраты. Они еще не достроили, не распродали, налоги не заплатили, но уже вовсю рассказывают о своих доходах. Это вводит в заблуждение и власти, и общественность.
Понятно, что с «панельщиками» по стоимости нам сложно конкурировать — у них своя логика. Чаще всего у них есть собственные заводы, они зарабатывают уже на производстве панелей. Технология сборки дешевле и проще, дома возводятся быстрее. Однако заявлять о себестоимости в 80–90 тысяч рублей за квадратный метр — это лукавство. Такие цифры возможны только при условии, что не учитываются все реальные затраты: проценты по кредитам, налоги, полный цикл строительства, ввод объекта в эксплуатацию и т. д. Когда же считаешь честно, с учетом всех статей расходов, реальная себестоимость оказывается значительно выше.
— Возвращаясь и завершая на сегодня тему архитектурного кода: какие города вас вдохновляют и чьи градостроительные решения могли бы стать примером для Новосибирска? Возможно, в вашем списке есть Москва или Санкт-Петербург?
— Знаете, Москва — не лучший пример. Там встречаются интересные комплексы, но они часто соседствуют с заброшенными промзонами. Получается «роза в навозе» — да, розы покрупнее, чем у нас, но суть та же. К тому же московские масштабы и логистика с их развитым метро нам недоступны.
Мне больше импонируют города, построенные практически с нуля, — Сингапур, Дубай. Там продумана целостность городской среды, нет таких контрастов. Выходишь на улицу — и погружаешься в гармоничное пространство между небоскребами. Конечно, их климат и бюджеты несравнимы с нашими, но сам подход вдохновляет.
— Новосибирск тоже относительно молодой город, с большими возможностями для современной архитектуры.
— Согласен. Пространство для новых идей есть. Почему бы, например, не создать государственного застройщика? Мэрия могла бы заняться расселением аварийного жилья и подготовкой площадок. Можно выбрать надежного подрядчика, у которого есть свободные мощности. Главное — не скатываться до типовых панелек, а работать в формате, близком к Бруснике.
Главное — сейчас начать двигаться в сторону гармоничного развития города, через 20–30 лет будет уже очень сложно что-то менять.
Источник: https://ksonline.ru/
