Фонд «Институт экономики города». Фонд провел дискуссионный клуб "Результаты мониторинга практик регулирования и реализации проектов комплексного развития территорий жилой застройки в субъектах Российской Федерации в 2021–2024 гг."

В рамках мероприятия вице-президент Фонда Т. Д. Полиди и ведущий юрисконсульт-координатор проектов направления "Рынок недвижимости" Е. В. Игуменов представили результаты мониторинга нормативно-правовой базы КРТ жилой застройки, сформированной субъектами Российской Федерации, а также принятых решений о КРТ жилой застройки и проведенных торгов на право заключения договоров о КРТ жилой застройки (работа выполнена за счет средств Целевого капитала Фонда "Институт экономики города" в 2024 г.). Презентация доклада доступна по ссылке.

В дискуссии приняли участие более 50 представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, в компетенцию которых входят вопросы градостроительного развития территорий, институты развития, эксперты в градостроительной сфере, а также представители девелоперского сообщества.

Итоги мониторинга 2024 г. позволяют сделать следующие основные выводы:

- обязательность градостроительной и экономической проработки проекта решения о КРТ жилой застройки закреплена менее чем половиной субъектов Российской Федерации, что приводит к недостаточной привлекательности проектов для застройщиков и выражается в том числе в слабой конкуренции за право заключения договора о КРТ жилой застройки на торгах (лишь 25 % торгов в проанализированных проектах КРТ жилой застройки признано состоявшимися, хотя итоговая цена права заключения договора о КРТ жилой застройки в них, как правило, кратно превышает начальную);

- дополнительные жилищные гарантии собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, соответствующих критериям, установленным субъектом Российской Федерации, нормативно закреплены незначительным количеством субъектов Российской Федерации, что препятствует заинтересованности и вовлеченности граждан в проекты КРТ жилой застройки;

- большая часть решений о КРТ жилой застройки принимается в отношении территорий, занятных жилой застройкой, а размеры таких территории, как правило, оптимальны (составляют от 2 до 10 га);

- в решениях о КРТ жилой застройки выявлена низкая детализация сведений об объектах недвижимости, их характеристиках, об ограничениях прав использования земельных участков и объектов капитального строительства и обременениях объектов недвижимого имущества, устанавливаемых в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации в границах КРТ;

- торги на право заключения договора о КРТ жилой застройки проводятся преимущественно в форме аукциона, однако состязательность в таких торгах характеризуется низкой степенью;

- в проектах договоров о КРТ жилой застройки вопросам инфраструктурной обеспеченности подлежащих развитию территорий уделяется второстепенное значение, а нередко соответствующие обязательства вообще не включаются в состав договоров о КРТ, что представляется чрезвычайно негативным.

В ходе дискуссии участниками был затронуты следующие вопросы. Е. Д. Муринец, член Экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды поддержала тезис о необходимости разработки архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) КРТ и отметила необходимость учета сложившейся в нормативной правовой базе регионов в сфере КРТ практики определения понятия "мастер-план" в свете разработки законодательной инициативы о закреплении в ГрК РФ понятия "мастер-плана" как документа градостроительного планирования и зонирования.

Главный специалист по нормотворчеству и информационно-аналитической работе Российского Союза Строителей О. М. Мелентьева отметила важность правильного расчета потребности в объектах социальной инфраструктуры при реализации проектов КРТ и определения обязательств публичной или частной сторон договора по обеспечению территории такой инфраструктурой.

В заключение участники обсудили вопросы бюджетной поддержки проектов КРТ жилой застройки, а также подходы к работе с малоэтажной низкоплотной застройкой в рамках таких проектов.