Строительная газета. Как эксперты оценивают введение новых условий по семейной ипотеке в России?

С 1 октября изменились условия семейной ипотеки в России: размер ставки теперь определяются количеством детей в семье. У семей с одним или двумя детьми процент вырос с текущих 6% до 8-10% в регионах и до 10-12% в Москве и Санкт-Петербурге. Многодетные семьи, напротив, получили льготу — их ставка снизилась до 2-6% годовых.

Эксперты рынка оценили влияние реформы на заемщиков и девелоперов. По их прогнозу, в октябре снижение спроса на жилье может превысить 20%. А по итогам года возможно падение спроса более чем на 30%.

Основной удар пришелся на сегмент комфорт‑класса, предупредила председатель комитета Российской гильдии риелторов (РГР) Юлия Максимович. По ее расчетам, при ипотеке на 12 млн рублей платеж увеличился более чем на 70% — с примерно 57,5 тыс. до 98,6 тыс. рублей в месяц. «При текущих рыночных ставках это отсекает от рынка покупателей с доходом ниже среднего из‑за показателя долговой нагрузки», — пояснила она.

Для семей с одним ребенком до 7 лет ставка выросла с прежних 6% до 12%, что сразу отразилось на ежемесячном платеже. По расчетам экспертов RedCat, при максимальной сумме кредита в 12 млн рублей ежемесячный платеж для них увеличился с 72 тыс. рублей сразу до 123 тыс. рублей, а это значит, что аренда квартиры по бюджету для семьи с одним ребенком оказывается более приемлемой, чем покупка новостройки.

Для семей с двумя детьми лимит кредитования в столичных регионах увеличен с 12 до 15 млн рублей, но при ставке 10% (срок субсидирования ограничен 15 годами) ежемесячный платеж на этот срок составляет около 130 тыс. рублей. Это требует совокупного дохода семьи от 200–250 тыс. рублей, что с учетом других кредитных обязательств делает ипотеку недоступной для значительной части потенциальных заемщиков, говорят в RedCat.

«Отрасль рассчитывала на расширение программы для семей с двумя несовершеннолетними детьми, однако этого, к сожалению, не произошло. Более того, условия для них ужесточились: если раньше достаточно было иметь двух несовершеннолетних детей, то теперь хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет — это сдерживающий фактор. Таким образом, несмотря на декларируемую поддержку рождаемости, реальный спрос со стороны семей, на которых ориентированы изменения, вряд ли вырастет — финансовые барьеры остаются высокими», - указала гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина.

Девелоперы говорят, что принятые изменения не стали шоком для рынка: часть разницы в ставках могут компенсировать специальные программы застройщиков. Но прогнозируют серьезное снижение спроса.

«Новые правила обозначены довольно внезапно, поэтому октябрь будет спокойнее по продажам, нежели сентябрь. Всем участники рынка понадобится некоторое время, чтобы перестроить свои процессы под изменения. Только 40% наших покупателей пользуются семейной ипотекой и ажиотаж, который мы видели перед введением ограничений, вызван не только ею. Люди опасаются роста цен, стараются сохранить сбережения от инфляции и спешат закрыть сделки на старых условиях. Маловероятно, что изменение одной программы полностью остановит продажи. Да, будет проседание, но оно будет частичным и временным», - считает директор по маркетингу и продажам LEGENDA Ксения Садкова.

«Мы ожидаем прежде всего перераспределения спроса внутри семейной аудитории. При этом мы не ожидаем резкого оттока покупателей после 1 октября. Девелоперы будут адаптировать собственные программы субсидирования к новым параметрам семейной ипотеки. Например, если для семей с одним ребенком ставка составляет 12%, возможно, застройщик может субсидировать ее до привычного для покупателя уровня в 6%. Помимо этого, у покупателей сохраняются и другие инструменты — рассрочки и индивидуальные ипотечные программы», - сказал директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.

По его словам, сейчас сложно предсказать, как будет развиваться ситуация на рынке, поскольку на нее влияет не только коррекция условий по семейной ипотеке. Однако, на наш взгляд, снижение спроса на жилье за 2026 год может превысить 30%.

«В сегменте комфорт и стандарт-класса это будет заметнее, поскольку ипотека там традиционно занимает весомую долю. В сегменте бизнес-класса и выше снижение будет, скорее всего, слабее», - добавил эксперт.

Произошедшая перестройка семейной ипотеки превратила ее из инструмента поддержки строительного сектора в адресный механизм социальной поддержки узкой категории семей, резюмирует коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.

«Главный парадокс реформы заключается в том, что максимальная финансовая нагрузка легла на семьи с одним ребенком, которые сегодня образуют около 60% всего объема сделок по программе. Напротив, многодетные семьи с тремя и более детьми сохранили доступные условия, а в столичном регионе при оптимистичном или реалистичном развитии событий даже снизили свои ежемесячные затраты», - сказал он.

По словам эксперта, возможное ограничение льготного периода первыми 10 или 15 годами создает отложенную нагрузку на семьи во второй половине срока, когда остаток долга перейдет на рыночную ставку. Ограничение по срокам кредитов – наиболее рискованная из рассмотренных новаций в программе.

Источник: https://stroygaz.ru/