Новосибирск. От «Ржавого пояса» к полицентричности: по каким сценариям может проходить реновация города?

Новосибирск столкнулся с парадоксом: численность населения города застыла на отметке в 1,63 млн человек, в то время как пригороды активно растут. Эта ситуация порождает серьёзные вызовы — от транспортных пробок до оттока квалифицированных кадров. Как выйти из демографического тупика через редевелопмент промышленных зон? Какие территории Новосибирска можно считать для этого перспективными, и какие ключевые барьеры предстоит преодолеть в этом вопросе? Обо всем этом – в авторской колонке Евгения Лимачко, специалиста по венчурным проектам и инвестициям.

В 2024 году в Новосибирске впервые в истории города произошла фиксация численности населения на уровне 1,63 млн человек. Население города стабилизировалось примерно на этой отметке и существенно не меняется. Тем временем активно растёт агломерация: Краснообск, Кольцово, Обь и поселки рядом.

Несмотря на рост числа промышленных парков вокруг, Новосибирск по-прежнему остаётся основным работодателем. Как результат – проблемы маятниковых миграций (связанные преимущественно с личным автотранспортом) и перегруженные магистрали.

Таким образом, город исчерпал возможности для экстенсивного роста, текущий тренд создаёт проблемы и замедляет его рост. Единственным резервом развития остается «серый пояс» промышленных зон и частный сектор внутри города. Альтернативой этому при текущем сценарии стабилизации населения города и роста населения агломерации можно считать массовое строительство линий магистрального общественного транспорта по типу метро/ скоростного трамвая с выходом в агломерацию.

Рабочие места исторически выступали драйвером роста городов. Вынос производств за город сокращает потребность в населении мегаполиса. Отток квалифицированных кадров из города (как правило, в Москву и Санкт-Петербург) также связан с нехваткой рабочих мест. Выходом из сложившейся ситуации может стать промышленный редевелопмент. Рассмотрим подробнее, какие альтернативы есть в этом вопросе.

Подход континентальной Европы связан с обновлением промышленных и жилых зон — аккуратной модернизацией района с максимальным сохранением функции и исторического облика. Учитывается мнение местных жителей. Наиболее известный пример – реновация Берлина. Также можно отметить проект полицентричного мегаполиса в Париже, где предполагается трансформация старых промышленных зон в смешанные кварталы с рабочими местами. По схожей схеме происходит реновация и в Нидерландах: аккуратное обновление старого фонда и сохранение рабочих мест через замену бизнеса в существующих промышленных зонах. Этот подход сложно применить в России из-за изменившихся требований к нормам застройки (в частности инсоляции и парковкам), но он остаётся актуальным для исторического центра.

При таком подходе транспортные узлы (в первую очередь станции метро) рассматриваются как зоны с более плотной и высотной застройкой, где размещаются офисы, торговые площади, иногда производство. Это достаточно популярная схема развития городов в Азии, в том числе в варианте тотальной реновации со сносом старых районов. В Новосибирске ей в полной мере сейчас соответствуют районы метро «Заельцовская» и метро «Речной вокзал». Но использование этой схемы имеет существенное ограничение – наличие мощных инженерных сетей.

Модель подразумевает трансформацию складов, доков и старых промышленных зон в креативные кластеры и лофты. Иногда с элементами производственных площадок, например, студий 3D-печати. Ведёт к росту стоимости недвижимости и, в отличие от континентальной европейской модели, что приводит к замене местного населения на более богатых жителей (джентрификация). Модель также является отличным примером использования коммерческих и производственных зданий как экранов от железнодорожных путей и магистралей. Наиболее известным примером является перестройка заброшенных портовых комплексов Лондона в финансовый и жилой центр Canary Wharf.

Застройка промышленных зон без сохранения рабочих мест превратили многие районы в «спальники». Как следствие – маятниковые миграции, пробки, перегрузка инфраструктуры.

Планирование районов в большинстве стран сейчас строится на подходе «живи и работай». Для этого в реновируемых и новых районах создаются технопарки и промышленные парки. Как правило это формат light industrial (легких индустрий), то есть экологичных производств: фармацевтика, сборка, ИТ, не требующих больших санитарных зон. Часто такие здания выступают как шумозащитные экраны от железнодорожных и автомобильных магистралей. Повышение количества рабочих мест сокращает маятниковую миграцию и повышает качество жизни.

В Европе с использованием технопарков и промышленных парков происходит не только реновация существующих территорий, но и строительство новых районов. Это равномерно распределяет нагрузку на городскую территорию (принцип полицентричности). Земля слишком дорога, и в формате light industrial используют многоэтажные промышленные здания.

В России есть опыт реализации подобного крупного проекта – реновация территории завода «ЗИЛ» в Москве. 400 гектар промышленной застройки были фактически преобразованы в новый район со смешанной застройкой, включающей технопарк (с промышленными площадями), жилую и коммерческую застройку и общественные пространства. Главный вопрос – насколько этот опыт применим для меньших, чем Москва, населенных пунктов.

Очень важно вписать технопарк в «ткань» города. Это достигается формированием проницаемого городского кампуса, минимизацией поверхностной парковки и активными первыми этажами с магазинами, кафе и т.д. Формат light-industrial в дефиците. Складов класса «А» много, а качественных мелких цехов для городского бизнеса (шоурум + склад + сборка) внутри города почти нет. Это рыночная ниша.

Но нужно не создавать технопарки «для галочки», а реально задействовать инвестиционные и налоговые механизмы стимулирования создания рабочих мест. В противном случае теряется критически важная часть функционирования района. Рассмотрим ключевые территории для возможного использования механизма в первую очередь.

Исторически север Новосибирска сформировался как кластер высокотехнологичных предприятий. Сейчас максимум возможных площадей выведены из состава компаний, проданы и в большинстве своём уже почти полностью застроены. Идёт «выгрызание» небольших участков, чтобы построить жильё и при этом уложиться в нормы санитарных зон.

Дальнейшее масштабное развитие жилой застройки в этой зоне упирается в жёсткие санитарные нормы. Их пересмотр или сокращение, по моим оценкам, крайне затруднены, а зачастую невозможны из-за оборонного статуса ключевых резидентов района. Но территория идеально подходит для развития в качестве площадки для высокотехнологичных производств и ИТ сектора. Существующих участков и площадей промышленного назначения достаточно для реновации в высотные бизнес-центры для ИТ-компаний, дизайн-центров, сборочных производств и других объектов формата light-industrial для высокотехнологичных отраслей. В ряде случаев офисные здания могут послужить экраном от действующих промышленных площадок.

При строительстве, на мой взгляд, следует существенно ограничить парковочную зону и стимулировать использование общественного транспорта (концепт «без машин»), иначе транспортный тромб в районе площади разрастется ещё больше.

Обновление должно дать импульс более активной перестройке и реновации жилых кварталов в глубине района вокруг метро «Заельцовская».

Это достаточно протяженный участок, вытянутый вдоль берега реки и отрезанный от остального города автомобильным магистралями и ЖД-путями. Вероятно, сюда также целесообразно включить участок ул. Владимирская, который заканчивается старой промышленной зоной.

Территория активно застраивается в районе ул. Большевистская и уже демонстрирует все признаки «спальника» со сложностями выезда и дополнительной транспортной нагрузкой на и так перегруженную ул. Большевистскую. Следующим этапом активной застройки, по всей вероятности, следует ожидать развитие прибрежной зоны в районе ул. Фабричная. На территории сохранилось достаточно старых производственных и складских помещений, в целом используемых по назначению. Местами есть не используемые корпуса.

В международной практике вдоль таких зон строятся коммерческие и обновленные промышленные объекты, выступающие, ко всему прочему, как шумозащитные экраны для жилых зданий в глубине кварталов. Для стимулирования такого развития и реновации можно использовать механизмы налогового стимулирования. Главной особенностью развития данного района станет необходимость строительства большого количества пешеходных мостов над дорогой и ЖД путями. Это поднимает вопрос взаимодействия с РЖД, которые крайне неохотно согласуют любое строительство вблизи и через железнодорожные пути.

Зона тяжелой и достаточно грязной промышленности. Целью развития является сохранение промышленной функции и рабочих мест. По характеру развития – классические промышленные парки (brownfield). Эту зону можно было бы использовать для перевода грязных производств из центральных районов города.

Возможно, стоит начать с развития территории со стороны Затона. Это проще с административной точки зрения и даст толчок дальнейшему развитию жилищного строительства со стороны реки.

Достаточно крупный (по площади) промышленный объект в Дзержинском районе. Группа старых промышленных корпусов, сейчас используемых небольшими компаниями под склады и производство. Также подходит для развития площадки по схеме классического промышленного парка. Главная цель – повышение этажности промышленных зданий на данной территории для увеличения количества рабочих мест на гектар земли. Крайне важно учесть близость старой плотной жилой застройки. Реновация возможна только для экологически чистых отраслей.

Перейдем к проблемам, сопутствующим этому процессу.

Во-первых, дефицит мощностей по электричеству, теплу и воде. Стоимость техприсоединения в ряде случаев может доходить до 30% от общего бюджета.

Во-вторых, парковочный парадокс. Требования по количеству парковочных мест оказывают влияние на характер офисной и жилой застройки. Как вариант, для некоторых случаев возможно строительство многоуровневых надземных парковок – этажерок, как акустических экранов наряду с коммерческой недвижимостью.

В-третьих, в ряде случаев проекты могут столкнуться со сложностью изменения (сокращения) санитарных зон вокруг предприятий.

В-четвертых, для поддержания экономической целесообразности предложенных мероприятий крайне необходимо принять меры по поддержанию невысокой стоимости земельных участков.

В-пятых, для всех перечисленных территорий характерно большое количество различных собственников, что существенно усложняет любые работы по реализации проектов.

В-шестых, вопрос применения концепта «без машин» актуален почти для всех вариантов редевелопмента площадок в городе, и тянет за собой проработку удобных маршрутов общественного транспорта.

В-седьмых, высокие требования к команде проекта. Подобные проекты в условиях крупного города требуют достаточно глубокой проработки, координации участников, взаимодействия с органами власти, корректной проработки всего объёмного комплекта документов и щедрых источников финансирования. Команда должна уметь это сбалансировать.

В-восьмых, для синхронизации таких проектов желательно наличие единого мастер-плана на целые зоны. Помимо требований для государственной аккредитации технопарков, мастер-план позволит существенно сократить количество потенциальных конфликтов при реализации планов. А город сможет выступить модератором.

Новосибирск вошёл в фазу уплотнения и вертикального роста. Экономические изменения последних десятилетий и экономическое давление рынка недвижимости перекраивают архитектурный ландшафт города. Промышленность – основной источник рабочих мест – остро реагирует на подобное давление. Как и высокотехнологичные отрасли. В итоге город по факту теряет компании, рабочие места, а некоторые районы превращаются в спальники с ворохом соответствующих проблем. Такие места на карте Новосибирска уже появились и продолжают расти.

Корректное использование описанных подходов к редевелопменту города с комбинацией налоговых льгот в статусе техно- или промышленного парка, на мой взгляд, должно позволить сохранить старый промышленный каркас города и основу для налогов и рабочих мест. Но сам каркас должен следовать за городом: повышать этажность и изменяться в более доступную среду. По мере возможности.

Мэрия частично участвует в этом процессе. Планируется расширение муниципального бизнес-инкубатора на несколько новых площадок, включая улицу Фабричная. Но пока этого, по моей оценке, очень мало. Я убежден, что городу необходим переход от точечных ГПЗУ к мастер-планированию целых промышленных зон (как, например, единый план для ул. Фабричной или Станционной). Только так можно синхронизировать жилье, места приложения труда и транспортный каркас, избежав создания новых «каменных джунглей».

Успех дальнейшего развития и роста Новосибирска зависит не от квадратных метров жилья, а от способности интегрировать места приложения труда в жилую ткань города.

Источник: https://ksonline.ru/