Фонд «Институт экономики города». Беда в наследство: можно ли решить проблему аварийного жилья в России?

Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева в колонке специально для РИА Недвижимость рассказала, сколько сейчас аварийного жилья в России, критично ли это количество и возможно ли решить эту проблему раз и навсегда.

Есть разные оценки объема аварийного жилого фонда в России. По данным Фонда развития территорий (ФРТ), на 1 января 2024 года он оценивался в 22,8 миллиона квадратных метров. А у Минстроя вот такие цифры: 35,8 миллиона в 2023 году, что в 2,4 раза больше показателя за 2015 год.

Но, на самом деле, эти данные не совсем точно отражают реальное состояние жилья в России. Ведь неудовлетворительное состояние дома и присвоение ему официального статуса аварийного – это немного разные вещи.

Во времена, когда еще не было масштабной программы расселения аварийного жилья (ее реализация началась в 2008 году), во многих случаях признание домов аварийными искусственно тормозилось. И напротив, как только появились средства на расселение домов, им стали официального присваивать этот статус.

В обиходе нередко можно встретить такой термин как "ветхое жилье". На с сегодняшний день такого понятия официально не существует. В обыденной речи оно обычно используется для обозначения домов, имеющих высокий уровень износа, которые пока еще официально не признаны аварийными.

На самом деле, в настоящее время доля аварийного жилья в стране все-таки относительно небольшая. По данным Минстроя, на него приходится примерно 0,8% всего жилфонда России.

Тут вопрос больше в перспективе: если своевременно не заниматься таким жильем, то проблемы будут накапливаться.

В стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года указано, что 100 миллионов квадратных метров жилья – 4% многоквартирного жилищного фонда в России – имеют износ более 65%. То есть в будущем это жилье имеет риск превратиться в аварийное.

Проблема аварийного жилья в России родом еще из СССР. К моменту его распада уже накопилась некоторая масса домов, в которых не было капремонта. Состояние жилищного фонда в стране еще больше ухудшилось в первые десятилетия после начала экономических реформ.

Система финансирования капитального ремонта жилья за счет платежей собственников квартир начала создаваться только с 2013 года. И до этого времени многие дома в стране продолжали ветшать и становиться аварийными.

Сегодня ситуация существенно различается в разных регионах России. Лучше всего, дела обстоят в Москве, где, по данным ФРТ, на 1 января 2024 года аварийных домов вообще не было. А в Санкт-Петербурге и Севастополе на такое жилье приходятся ничтожно малые доли процента от всего жилищного фонда.

Больше всего аварийного жилья в Якутии, Архангельской области, Ханты-Мансийском автономном округе и Карелии. В этих регионах в совокупности 5,3 миллиона квадратных метров подобных домов, что составляет 23% аварийного жилищного фонда всей страны.

Тут многое зависит от исходного состояния жилья, года его постройки и строительных материалов, а также от того, насколько качественно его содержали в длительной ретроспективе. В каждом регионе своя ситуация.

Физическое ветшание и моральное устаревание застройки – это проблемы, которые характерны для всех городов в мире.

Но насколько мне известно, программы расселения именно аварийного жилья и только за счет бюджетных средств нигде, кроме России, больше нет, очевидно, потому что решить таким образом эту проблему невозможно.

Мировая практика решения этого вопроса в основном основана на реализации проектов редевелопмента небольших сегментов ветхой застройки за счет частных средств.

Реже в отдельных странах реализуются крупномасштабные программы обновления деградирующих территорий с использованием как бюджетных, так и частных инвестиций. В качестве примера можно привести программу обновления городов в США в 1949-1973 годах и национальную программу обновления городов во Франции, рассчитанную на 2003-2030 годы.

Совсем остановить процесс появления аварийного жилья в России в ближайшем будущем невозможно: слишком велик накопленный объем недофинансирования капитального ремонта в предыдущие десятилетия.

Да и сегодня вложения в капремонт во многих случаях – это скорее латание дыр, а не реальное восстановление капитального состояния здания. Однако притормозить рост и сократить сроки расселения аварийных домов, на мой взгляд, можно. Это потребует некоторой модификации подходов.

В настоящее время в России уже начали работать в какой-то степени похожие на западные проекты комплексного развития территорий. В том числе территорий, на которых расположены аварийные дома и жилье, которое имеет высокий уровень износа.

Расселение таких домов производится за счет средств частных инвесторов.

Мне кажется, что программа расселения аварийного жилья, чтобы быть более эффективной, должна быть более адресной: учитывать доходы людей и наличие у них других жилых помещений.

Если у человека нет другого жилья и низкие доходы, ему нужно давать квартиру в долгосрочный наем без права приватизации. В том же случае, если он купит себе другое жилье, предоставленную ему ранее квартиру можно будет передать другим людям.

Такой подход позволит расселить гораздо большее число аварийных домов и создать фонд доступного наемного жилья как для переселенцев из аварийного жилья, так и, например, для очередников.