Журнал «Эксперт». Практика реновации требует корректировки: как преобразовать города России?

С 2022 года в столице Урала реализуется 11 проектов КРТ: семь жилой и четыре нежилой застройки. По всей Свердловской области — 19 проектов. Планируется построить более 1 млн кв. метров жилья.

Высокий уровень активности демонстрирует и Челябинская область. Программа КРТ, стартовавшая три года назад, развернулась здесь на полную мощность. Приняты решения в отношении 30 территорий общей площадью 218 га с градостроительным потенциалом почти 2 млн кв. метров жилья.

В Курганской области до 2030 года в комплексное развитие территорий планируют вовлечь участки площадью почти 260 гектаров. Сейчас здесь реализуется крупнейший проект КРТ в Уральском федеральном округе — возведение жилого комплекса «Маяк» в столице Зауралья на берегу озера Черное. Проект, который будет реализован на территории 155 гектаров, включает не только здания современной архитектуры, но также набережную и прогулочные зоны.

Федеральный закон о КРТ, напомним, подписан президентом в конце 2020 года. Механизм позволяет решить целый спектр задач по развитию городских пространств, расселению и демонтажу аварийного жилья.

По словам вице-премьера Правительства РФ Марата Хуснуллина, за три года с применением этого инструмента в стране построено порядка 1,4 млн кв. метров недвижимости. По проектам комплексного развития территорий в регионах страны продолжается строительство жилья, объектов социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры.

«Сейчас регионами рассматривается возможность применения механизма КРТ в отношении более 1,2 тыс. территорий площадью более 30 тыс. га с общим градостроительным потенциалом 221 млн кв. метров, из них 168 млн кв. метров жилья», — подчеркнул вице-премьер.

Девелоперы, государство и эксперты признают, что реновация — это наиболее эффективный способ развития городов, который позволит сгладить сложившиеся за десятилетия диспропорции. На протяжении последних 30 лет фокус жилищного строительства находился в основном на ранее не освоенных территориях. Тем временем существующая застройка в городах ветшает. Недостаточно средств вкладывалось в капремонт, модернизацию и реконструкцию зданий и инфраструктуры, что привело к большому износу физических активов и старению городской среды.

И этот вопрос актуален не только для ветхой жилой застройки, но и для недействующих промышленных зданий, которые образуют в городах заброшенные зоны.

Ключевой фактор успешности КРТ — интерес девелопера. И как показывает практика, застройщики увидели в этом потенциал роста бизнеса.

К примеру, группа «ЛСР» первой в Свердловской области начала реализацию проекта комплексного развития территории нежилой застройки — жилого квартала «Азина, 16» в центре Екатеринбурга.

«Мы считаем этот опыт положительным. Нам удалось выйти на площадку в максимально короткие сроки. А время — это один из самых ценных ресурсов не только для человека, но и для компании. Поэтому мы продолжаем рассматривать новые площадки, которые выделяются под КРТ, и прорабатываем собственные механизмы реновации городских территорий», — отмечают в пресс-службе компании.

По мнению директора по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктора Ведехина, механизм комплексного развития территорий учитывает интересы всех участников: «Жители городов получают современные дома с обновленной инфраструктурой, жители ветхих и аварийных домов существенно улучшают свои жилищные условия, городские власти повышают уровень социальной инфраструктуры, а девелоперы получают возможность реализовать масштабные проекты».

Директор по развитию компании «STEP. Транспортные решения» Алексей Смирнов считает, что поправки в Градостроительный кодекс РФ открывают более широкие возможности применения механизма комплексного развития территорий: «В программы включаются жилые и промышленные зоны, а также территории с ветхой инфраструктурой. Это позволяет комплексно подходить в том числе и к развитию транспортных систем в рамках реновации городских пространств».

На этапе обсуждения законодательной и нормативной базы было достаточно много опасений относительно рисков удовлетворения интересов собственников жилья, попадающего под реновацию. Однако как показывает практика, со временем девелоперы нарабатывают опыт.

В стране уже сложились лучшие практики удовлетворения жилищных интересов граждан, переселяемых из многоквартирных домов, в рамках проектов КРТ. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева относит к таким регионам Иркутскую, Костромскую, Нижегородскую, Пензенскую, Свердловскую области и Пермский край.

Постепенно застройщики учатся выстраивать диалог с жителями. Такой формат, к примеру, применяет группа «Самолет» в проектах КРТ в Екатеринбурге и других городах.

«Мы реализуем в Екатеринбурге два проекта КРТ — на ул. Летчиков недалеко от метро «Уральская» и на ул. Вилонова рядом с Основинским парком. Благодаря налаженному механизму работы с жителями, переговоры с собственниками жилья на участке улицы Вилонова завершились даже раньше намеченного срока. Нам удалось подписать соглашения с 60 семьями и найти для них новое комфортабельное жилье менее чем за 9 месяцев. Мы предлагали собственникам на выбор денежную компенсацию или новое жилье взамен старого. Большинство предпочли получить новое жилье. Кроме того, мы сопровождаем людей на всех этапах сделки — подбор подходящих вариантов, процесс документооборота, помощь с переездом», — делится опытом Виктор Ведехин.

Полностью все конфликты интересов, безус¬ловно, снять не получается, все-таки КРТ — инструмент новый. Строительная отрасль на пути роста сталкивается с многочисленными вызовами: инфраструктурные, финансовые, трудовые. Сложность согласования проектов КРТ с ранее утвержденными региональными планами социально-экономического развития, программами расселения аварийного жилого фонда стала одной из главных причин обеспокоенности региональных властей в отношении последствий запуска механизма КРТ.

Застройщикам же очень не хватало гарантий исполнения обязательств государства на всех этапах договора о реализации КРТ и смягчения разнообразных ограничений для массовой жилой застройки, лежащих в самых неожиданных разделах законодательства.

Важно, что законодатель прислушивается к мнению рынка и снимает некоторые барьеры.

Так, с 1 января 2024 года вступили в силу поправки в федеральный закон, упростившие некоторые процедуры. Например, больше не нужно специально для реализации проекта утверждать документацию по планировке территорий, если эти документы уже имеются.

«Также принятые изменения позволят опережающими темпами утверждать градострои-тельную документацию, а значит, реализовывать проекты КРТ в более короткие сроки», — отметил Марат Хуснуллин.

Еще одно нововведение — детально урегулирован порядок комплексной застройки операторами КРТ, это юридические лица, которые могут быть созданы для этих целей как федеральными, так и региональными и местными органами власти. Запрос на регулирование деятельности таких юридических лиц поступал от многих регионов.

И тем не менее проблемы еще остаются. Один из наиболее острых вопросов — земельный. В частности, речь идет о неэффективном использовании земель собственниками в условиях ограниченности территорий под застройку.

«В центре городов есть очень много земель, которые стоят ржавыми поясами. Это бывшие промышленные территории, которые никак не развиваются. Собственники этих территорий давно уже уехали за границу и не спешат с ними что-то делать. Можно совместно с муниципалитетами сделать по ним инвентаризацию», — предлагал решение президент группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на недавнем Восточном экономическом форуме.

Есть и проблема неразграниченной земли. По словам генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко, инвесторы не могут работать с таким активом в силу неопределенности параметров. По оценке Счетной палаты, площадь таких участков в России составляет 556 млн га, это примерно 35% территории нашей страны.

Важно, что и рынок, и государство нацелены на продолжение диалога и урегулирование многих спорных вопросов. Надежда Косарева в целом этот процесс считает положительным, однако видит несколько системных проблем при формировании нормативной базы.

«С самого начала проектам КРТ был отдан приоритет над базовыми актами градостроительного регулирования (генеральным планом и правилами землепользования и застройки). Это переворачивает логику градостроительного развития территорий: во главу угла ставятся оперативные решения, а не долгосрочные целевые планы», — формулирует проблематику эксперт.

По ее мнению, поправки, которые вступили в силу в начале этого года, продолжают эту же логику игнорирования общего регулирования: «Например, допускается выдача градостроительного плана земельного участка, который еще не образован, а также подготовка проектной и рабочей документации для размещения объектов капитального строительства до образования земельных участков».

Инструмент КРТ очень сложен, поэтому, по оценке Надежды Косаревой, пока не по всем спорным вопросам найдено эффективное решение: «Для реализации проектов КРТ, конечно же, нужны кредитные ресурсы, однако ограничения на переход прав по договору о КРТ к иному лицу пока сдерживают возможность кредитования таких проектов. Неоднозначным является и вопрос реализации проектов КРТ на территориях низкоплотной жилой застройки (занятой индивидуальными домами, домами блокированной застройки, садовыми домами). Между тем в центральных и срединных зонах городов такой застройки много. Подходы к решению этих вопросов есть, но они требуют дальнейшей серьезной проработки».

В целом экспертам пока трудно оценивать результативность проектов КРТ, поскольку они еще находятся в стадии реализации.

«Наряду с совершенствованием законодательного регулирования идет отладка и других практик, в том числе взаимодействия между застройщиками и жителями. Застройщики на деле убеждаются в том, что успех проектов КРТ во многом зависит от удовлетворенности граждан, которых затрагивает проект КРТ», — отмечает Косарева.

В последние годы строительная индустрия доказала, что способна к конститутивному диалогу с властью.

«КРТ — относительно новый механизм, по¬этому с ним еще предстоит научиться эффективно работать всем заинтересованным сторонам. Для успешного функционирования КРТ необходимо активное взаимодействие между девелоперами, городскими властями и жителями. Совместная работа позволит грамотно просчитать все нюансы для создания привлекательной территории для жизни и бизнеса», — добавляет Виктор Ведехин.

Площадок для разговора достаточно. Очередной большой профессиональный диалог состоится в Екатеринбурге на Международном строительном форуме 100+ TechnoBuild. В дискуссиях примут участие представители как индустрии, так и власти. Возможно, в ходе обсуждения и будут найдены ответы на многие спорные вопросы.