Р Е К О М Е Н Д А Ц И И
Рассмотрев вопросы совершенствования системы управления земельно-имущественным комплексом в городах Сибири и Дальнего Востока, конференция АСДГ отмечает наличие ряда проблем, препятствующих эффективному использованию земельно-имущественного комплекса и реализации имущественных полномочий органов местного самоуправления. К ним относятся:
- незавершенность разграничения государственной собственности на землю и наделения муниципалитетов собственным земельным фондом;
- отсутствие у должностных лиц органов местного самоуправления права применения мер административного воздействия к нарушителям земельного законодательства;
- отсутствие определенности в сфере использования земельных участков, находящихся в распоряжении Министерства обороны Российской Федерации;
- отсутствие материально-технических характеристик (инженерной инфраструктуры) земельных участков при их предоставлении многодетным семьям.
В соответствии с действующим законодательством земельный налог и налог на имущество физических лиц являются единственными местными налогами. Несмотря на устойчивые тенденции развития рынка недвижимого имущества и рост стоимости принадлежащих гражданам строений, удельный вес налога на имущество физических лиц в доходах местных бюджетов остается крайне невысоким.
При переходе на новые принципы налогообложения недвижимости на основе рыночной (кадастровой) оценки земельный налог и налог на имущество физических лиц становятся бюджетообразующими для муниципальных образований. В этой связи огромную роль играет объективное определение стоимости объектов налогообложения, в частности, установление экономически обоснованных базовых параметров кадастровой оценки земель.
Федеральным законом от 22.08.2004 № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» определен порядок безвозмездного перераспределения имущества между уровнями публичной власти, а также между муниципальными районами, поселениями и городскими округами. Однако этот процесс значительно затруднен в связи с отсутствием в местных бюджетах средств на проведение инвентаризации, оценки, оформления технической документации передаваемых в муниципальную собственность земельных участков и имущества.
Не ожидая решения всех правовых проблем, органы местного самоуправления ряда городов пытаются самостоятельно находить наиболее эффективные подходы к решению проблем земельно-имущественных отношений.
В ряде городов Сибири и Дальнего Востока при создании открытых акционерных обществ на базе приватизированных муниципальных имущественных комплексов органы местного самоуправления вкладывают в уставный капитал этих обществ землю и недвижимое имущество, получая таким образом контроль над их деятельностью и не допуская необоснованного перепрофилирования учреждений культуры, спорта и др.
Таким образом, на муниципальном уровне также имеются резервы более эффективного использования земли и муниципального имущества, увеличения на этой основе имущественных доходов местных бюджетов и (или) сокращения расходов.
По результатам обсуждения вопросов совершенствования системы управления земельно-имущественным комплексом в городах Сибири и Дальнего Востока конференция АСДГ приняла следующие рекомендации:
Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации рассмотреть целесообразность:
1. Ускорения разграничения государственной собственности на землю, для чего внести изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в части расширения перечня оснований для отнесения земель населенных пунктов к муниципальной собственности. Отнести к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов все земельные участки в их границах, свободные от прав третьих лиц, необходимые для решения вопросов местного значения.
2. Внесения изменений в статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации в части расширения перечня оснований для изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в частности, включить в него строительство муниципальных объектов социального назначения, инфраструктурных объектов.
3. Внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации в части конкретизации положений о частных сервитутах, в том числе, о возможости заключения сервитутов землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, об установлении на федеральном уровне порядка определения цены, существенных условий соглашения об установлении сервитутов.
4. Внесения изменений в Федеральный закон № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», установив, что предусмотренные этим законом процедуры не распространяются на муниципальный земельный контроль, лесной контроль, проверки в сфере благоустройства и санитарного состояния территорий муниципального образования, а также на размещение рекламных конструкций. Перечисленные мероприятия не являются проверками хозяйственной деятельности конкретных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
5. Внесения уточнений в статью 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что бесхозяйный объект в зависимости от его целевого назначения может передаваться не только в муниципальную собственность, но и в собственность субъекта Российской Федерации.
6. Внесения изменений в Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части решения вопроса о возможности реализации членами садоводческих некоммерческих объединений прав на земельные участки при предоставлении земельных участков до вступления в силу Федерального закона № 66-ФЗ и при отсутствии документов подтверждающих, что испрашиваемый земельный участок составляет территорию садоводческого некоммерческого объединения, предоставленную некоммерческому объединению.
7. Внесения изменений в действующее законодательство в части установления полномочий органов местного самоуправления по оспариванию кадастровой оценки в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена. Включения в состав комиссии по оспариванию кадастровой оценки представителей муниципальных образований.
8. Внесения изменений в действующее законодательство в части упрощения процедуры передачи земельных участков из федеральной собственности в муниципальную собственность в целях строительства социальных объектов, объектов инфраструктуры, размещения садов, парков, водохранилищ и т.д.
9. Отмены действующих нормативных актов об освобождении от уплаты земельного налога, поступающего в местные бюджеты, за земельные участки, занятые объектами федеральных ведомств, а именно: железнодорожного транспорта, энергетики, с компенсацией затрат на уплату налога из федерального бюджета.
10. Внесения изменений в статью 394 Налогового кодекса Российской Федерации в части увеличения предельных значений ставок земельного налога (до 0,5 и 2).
11. Внесения дополнений в статью 85 Налогового кодекса Российской Федерации положениями о наделении органов местного самоуправления полномочиями по передаче в налоговые органы сведений о долях в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
12. Законодательного установления необходимости согласия арендодателя земельного участка (органа местного самоуправления) при изменении арендатором вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для строительства по договору аренды на срок более 5 лет, с учетом утвержденных Правил землепользования и застройки.
13. Делегирования органам местного самоуправления государственных полномочий по наложению административной ответственности за использование земельных участков не по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием либо при отсутствии правоустанавливающих документов на землю.
14. Увеличения размеров штрафов за использование земельных участков не по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием либо при отсутствии правоустанавливающих документов на землю.
15. Внесения изменений в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части расширения перечня документов, предоставляемых для регистрации прав на объекты недвижимости (здания, сооружения), включив в него документы, подтверждающие право пользования или владения земельным участком, на котором расположены объекты.
16. Признания налогоплательщиками организаций и физических лиц, использующих земельные участки без правоустанавливающих документов, после установления этого факта органами, уполномоченными осуществлять земельный контроль.
17. Увеличения предельных ставок налога на имущество физических лиц (в будущем – налога на недвижимость) для имущества с высокой кадастровой стоимостью, в т.ч. элитного жилья.
18. Передачи в местные бюджеты налога на имущество организаций, расположенных в жилых и общественно-деловых зонах населенных пунктов: офисные, торговые и другие здания.
19. Наделения органов местного самоуправления полномочиями для участия в проведении работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости (в том числе, в составе межведомственных комиссий), оценке качества и приемке ее результатов.
20. Установления сроков обязательной государственной регистрации правообладателями их собственности, в том числе объектов незавершенного строительства, и постановки их на налоговый учет. Ввести меры административной ответственности за нарушение этих сроков.
21. Ускорения решения вопроса обязательной государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, с определением доли каждого собственника помещений в этом доме.
22. Безвозмездной передачи в муниципальную собственность земель, свободных от использования, находящихся в распоряжении Министерства обороны Российской Федерации.
23. Отнесения линейных объектов к объектам вспомогательного использования. Упрощения процедуры оформления земельных участков для размещения линейных объектов.
24. Изменения установленного Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» порядка определения и оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в населенных пунктах.
Министерству регионального развития Российской Федерации рассмотреть целесообразность:
1. Поэтапного предоставления земельных участков в границах развития застроенных территорий застройщику, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
2. Внесения изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 13.06.2006 № 374 (ред. от 27.05.2011) «О перечнях документов, необходимых для принятия решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность, из собственности субъекта Российской Федерации в федеральную собственность или муниципальную собственность, из муниципальной собственности в федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации», предусматривающие включение в перечень документов, необходимых для принятия решения о передаче федерального имущества в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, предложений (согласий) органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления о передаче указанного федерального имущества в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность.
3. Завершения инвентаризации, рыночной оценки и постановки на налоговый учет недвижимого имущества физических лиц, включая самовольно занятые земельные участки и строения, длительное время фиктивно числящиеся в незавершенном строительстве. До завершения разграничения прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и введение единого налога на недвижимость передать эти участки в границах населенных пунктов в управление органам местного самоуправления с зачислением земельного налога в местные бюджеты.
Министерству экономического развития Российской Федерации:
Внести изменения в приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 в части согласования границ земельных участков органами местного самоуправления при разделе земельных участков муниципальной собственности или участков, государственная собственность на которые не разграничена, на стадии выполнении кадастровых работ.
Органам местного самоуправления:
1. Принять меры к созданию благоприятных условий для собственников - владельцев объектов недвижимости и инвесторов, организовать с ними партнерские отношения, побуждая их приобретать и обустраивать недвижимость.
2. Осуществлять комплексное развитие территории (формирование земельного участка, прокладка коммуникаций, освобождение земельных участков от прав третьих лиц и др.) в целях последующей продажи заинтересованным лицам. Результатом этих мер должна быть передача под жилищное строительство сформированных и инфраструктурно подготовленных земельных участков инвесторам в собственность или аренду.
3. Разрабатывать инвестиционные целевые программы, направленные на поддержание, модернизацию и развитие объектов муниципальной собственности, а также целевые программы по подготовке квалифицированных кадров в сфере управления муниципальной собственностью.
4. Использовать различные формы государственно-частного партнерства в целях привлечения частного капитала в различные отрасли социально-экономической сферы муниципальных образований.
5. До 01.08.2014 г. подготовить и направить в исполнительную дирекцию АСДГ сравнительный анализ суммы годовых поступлений в бюджет муниципального образования от аренды земельных участков и земельного налога из расчета действующей и предшествующей кадастровой оценки земель на территории муниципального образования.
Исполнительной дирекции АСДГ:
Направить настоящие рекомендации в Министерство экономического развития Российской Федерации, Министерство регионального развития Российской Федерации, Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации, Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
