АССОЦИАЦИЯ СИБИРСКИХ
И ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫХ ГОРОДОВ

Застройщики закладывают в новые проекты все более пафосные школы: так девелоперы рассчитывают привлечь покупателей квартир.

Основных причин две.

Требования властей. В рамках комплексного развития территорий девелоперу недостаточно возвести только жилые дома. В зависимости от проекта и договоренностей с властями вместе с жильем должны появиться школы, детские сады, поликлиники и другая социальная инфраструктура.

Условия такого договора бывают разными: в идеале застройщик возводит школу, а затем муниципалитет выкупает здания социальных объектов, ставит их на свой баланс и занимается ими сам. На деле возможны варианты и расхождения по цене: далеко не всегда застройщик получает вложения назад.

Конкуренция за покупателей. Для семей с детьми школа рядом с домом — важная часть инфраструктуры района. По оценке девелоперов, новая школа прибавляет 20% к стоимости квадратного метра. Поэтому девелоперы используют ее как преимущество проекта: рассказывают о близости школы в рекламе, вкладываются в архитектуру и оснащение, а иногда привлекают известных образовательных операторов.

В результате школа становится одновременно социальной инфраструктурой и частью продукта, который застройщик продает вместе с квартирой: многие семьи готовы переплатить ради перспектив ребенка.

Необычная архитектура, лаборатории, спортивные залы и современная техника делают школу привлекательнее, но сами по себе не обеспечивают качество образования.

Оно зависит прежде всего от директора, педагогов, образовательной программы и организации учебного процесса. Причем застройщик обычно отвечает именно за здание и оснащение, а после передачи школы городу уже не управляет тем, что происходит внутри.

Виктор Агеев, директор Направления "Градостроительство и недвижимость" в Институте экономики города, отмечает, что ожидания покупателей жилья здесь могут расходиться с реальностью. Новое здание легко воспринимать как обещание более высокого уровня образования, хотя сильная школа формируется со временем.

"Качество образования достигается годами и колоссальными усилиями педагогов, зависит от квалификации учителей, образовательной программы, методической работы, а не только от того, есть ли в школе 3D-принтер и атриум. Поэтому существующие иногда ожидания жителей новых районов, что их новая школа будет обязательно „элитной“, мягко говоря, не всегда оправдываются", — говорит эксперт.

Есть и практическая проблема. После передачи здания муниципалитету его нужно содержать, а школе — найти директора и педагогов. Эти расходы должны планироваться: социальные объекты не возникают неожиданно, их учитывают в программах развития инфраструктуры.

Получается, что девелопер способен построить впечатляющую школу, но не может гарантировать покупателю квартиры, что она станет одной из лучших в районе. А иногда он не может гарантировать даже более простую вещь — что в ней хватит мест именно детям из нового жилого комплекса.

Покупатель квартиры может воспринимать школу во дворе как часть жилого комплекса: застройщик показывает ее в рекламе, рассказывает об оснащении и включает в преимущества проекта. Но после открытия муниципальная школа не принадлежит жителям новостройки: российское законодательство рассматривает школу как общественное благо для всех жителей района.

Возникает конфликт ожиданий. Дома могут еще строиться и заселяться, а новая школа — уже принимать детей из соседних районов. К моменту, когда в квартиры въедут все покупатели, свободных мест может стать значительно меньше, а элитная школа постепенно рискует скатиться на уровень обычной районной. Это снижает инвестиционную привлекательность жилья в долгосрочной перспективе, так как его главная "фишка" исчезает.

1. Школа стала полноценным коммерческим активом девелоперов. Для них это не просто выполнение обязательств перед государством в рамках КРТ, а мощный маркетинговый инструмент. Для семей с детьми новая школа рядом с домом может стать одним из аргументов при выборе квартиры и обоснованно закладывать надбавку в стоимость квадратного метра жилья.

2. Покупатели квартир в новостройках склонны воспринимать новую школу как приватное благо, за которое они заплатили при покупке жилья. На практике туда могут ходить дети из соседних домов и районов. А покупка квартиры рядом со школой сама по себе не гарантирует, что к моменту заселения в ней останутся свободные места.

3. Стены не отражают качество образования. Красивый атриум, гаджеты и современные классы, построенные застройщиком, не обеспечивают сильную академическую программу автоматически. Девелоперы создают инфраструктурную оболочку, но не могут контролировать дефицит кадров, численность классов и качество управления школой. Это стимулирует обособление элитных частных школ и превращает выбор жилья ради образования в дорогостоящую лотерею.

Источник: https://t-j.ru/