АССОЦИАЦИЯ СИБИРСКИХ
И ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫХ ГОРОДОВ

Участники Конференции отмечают, что в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) накопилось много серьезных проблем, которые требуют скорейшего решения. Это ветхость значительной части жилищного фонда, износ коммунальных сетей, доходящий до 70 процентов, неразвитость института эффективного собственника жилья, отсутствие долгосрочных инвестиций в коммунальное хозяйство и т.д. Процесс реформирования ЖКХ идет крайне сложно и противоречиво. Задержка в решении этих проблем будет оборачиваться кратным увеличением требуемого объема финансирования и ростом социальной напряженности среди населения.

Решению проблем реформирования ЖКХ препятствует несовершенство ряда положений Жилищного кодекса РФ. Широкие слои населения оказались не подготовленными к эффективному исполнению функций собственников общедомового имущества. Многие управляющие организации и правления товариществ собственников жилья (ТСЖ) используют в своих корыстных интересах эту неподготовленность, игнорируют интересы собственников помещений: фальсифицируют решения общих собраний, противодействуют инициативам собственников в проведении собраний и в контроле исполнения принятых такими собраниями решений. Управляющие компании всячески препятствуют собственникам в смене управляющей организации, затягивают передачу технической документации на дом. Органы местного самоуправления практически лишены возможности влиять на эту ситуацию, поскольку Федеральный закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» не возлагает на них никаких полномочий в сфере управления многоквартирными домами.

Огромную положительную роль в осуществлении реформы играет Федеральный закон от 21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Его реализация позволила привлечь в отрасль крупные финансовые средства на капитальный ремонт многоквартирных домов и расселение аварийного жилья. Однако этот закон не распространяется на многоквартирные дома, управляемые жилищными и жилищно-строительными кооперативами. К тому же срок действия закона ограничен.

Крайне остро стоит вопрос модернизации коммунального хозяйства. Сегодня коммунальный комплекс испытывает колоссальный дефицит финансовых средств на модернизацию. Концессионный механизм привлечения инвестиций в коммунальную инфраструктуру практически не работает.

Обменявшись опытом и мнениями по вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, а также обсудив задачи органов местного самоуправления в реализации жилищно-коммунальной политики, участники конференции РЕКОМЕНДУЮТ:

1. Внести ряд изменений и дополнений в Жилищный кодекс РФ

1.1. Жилищный кодекс РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Предлагается дополнить статью 44 Жилищного кодекса частью 3 в следующей редакции: «При вступлении на основании заявления всех собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано и действует товарищество собственников жилья, в данное товарищество собственников жилья, вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решаются общим собранием членов товарищества собственников жилья, за исключением вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом».

1.2. В Жилищном кодексе практически отсутствуют нормы, посвященные управляющей организации. Не дано определения понятия «управляющая организация», не установлен ее юридический статус. Это приводит к тому, что в роли управляющей организации может выступить товарищество собственников жилья, что приведет к смешиванию способов управления домами. Предлагается ввести в Жилищный кодекс определение понятий «управление многоквартирным домом» и «управляющая организация. Установить, что:
«управление многоквартирным домом – это процесс осуществления (реализации) решений общих собраний собственников помещений этого многоквартирного дома или организатора открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом»;
«управляющая организация – это коммерческая организация, которая на профессиональной и платной основе оказывает услуги по управлению двумя и более многоквартирными жилыми домами».

1.3. Статья 42 Жилищного кодекса не предусматривает ограничения количества общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в заочной форме, проводимых одновременно. Необходимо предусмотреть недопустимость одновременного проведения нескольких общих собраний собственников помещений в заочной форме, инициированных разными собственниками, со схожими повестками дня, поскольку такая ситуация делает практически невозможным установление истинных результатов волеизъявления собственников жилья.

1.4. Ввести в Жилищный кодекс законодательное ограничение на применение способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление в домах с большим количеством собственников помещений (установить норму: не более 24).

1.5. В Жилищном кодексе необходимо четко разграничить функции управления многоквартирным домом и функции технической эксплуатации дома, в частности, при определении понятия управления многоквартирным домом (п.1.2. Рекомендаций), отношений при управлении многоквартирным домом, изложенных в статье 161, а также условий договора управления многоквартирным домом, изложенных в статье 162.

1.6. В статье 162 говорится лишь о том, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Предлагается дополнить эту статью, расширив перечень существенных условий договора управления многоквартирным домом, а именно, предусмотрев в качестве обязательных условий договора:
- объем и периодичность (сроки) оказания и выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту жилого помещения;
- ответственность управляющей организации за невыполнение и (или) ненадлежащее выполнение условий договора управления.

1.7. Действующая редакция части 2 статьи 165 требует корректировки, поскольку, во-первых, распространяется только на органы местного самоуправления и управляющие организации, тогда как обязанность по предоставлению соответствующей информации должна возлагаться также и на товарищества собственников жилья, жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, организации, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном способе управления. Во-вторых, информация должна предоставляться всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а не только гражданам. В-третьих, в обозначенной норме отсутствуют сроки и порядок предоставления информации.

2. Федеральным органам государственной власти:

2.1. Изменить условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, изложенное в п. 3 ч. 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», предусмотрев возможность учета многоквартирных домов, управляемых жилищными и жилищно-строительными кооперативами

2.2. С учетом того, что потребность в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов и коммунальной инфраструктуры муниципальных образований многократно превышает возможности собственников жилых помещений и местных бюджетов, продлить действие Федерального закона N 185-ФЗ до 1 января 2014 года, возможно в другой организационно-правовой форме.

2.3. Инициировать создание региональных фондов капитального ремонта многоквартирных домов и инженерной инфраструктуры коммунального хозяйства, работающих на принципах федерального Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, с возможностью софинансирования соответствующих мероприятий из федерального бюджета.

2.4. Подготовить методические рекомендации по реализации Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предусмотреть в федеральном законодательстве юридическую ответственность собственника помещения за неисполнение требований указанного закона. Ввести правовые механизмы экономической мотивации исполнителей коммунальных услуг при приобретении и продаже коммунальных ресурсов.

2.5. Разработать и принять Федеральный закон о саморегулировании в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в котором предусмотреть запрет на работу управляющих организаций без допуска саморегулируемой организации.

2.6. Принять Федеральный закон о порядке определения платы за потребленные коммунальные услуги при отсутствии общедомовых, коллективных и индивидуальных приборов учёта.

2.7. Предусмотреть в федеральном законодательстве формы досудебного разбирательства конфликтов (внутри ТСЖ, между управляющей организацией и собственниками помещений и т.п.), возникающих при управлении многоквартирными домами и позволяющих оперативно и в рамках законных процедур разрешать эти конфликты.

2.8. В целях создания условий для реализации права каждого собственника помещения на созыв, участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме сформировать доступные информационные системы в муниципальных образованиях, обеспечивающих предоставление информации о полном составе собственников помещений в многоквартирном доме, их почтовом адресе, долях участия, о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома, обо всех предыдущих решениях, принятых общим собранием, о действующих договорах управления домом и т.д.

2.9. Ввести должность «управляющий многоквартирными жилыми домами» в Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих, инициировать подготовку специалистов этой должности в высших учебных заведениях соответствующего профиля по программам высшего профессионального образования.

2.10. Предусмотреть административную ответственность за уклонение от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, дополнив Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях соответствующей статьей.

2.11. Внести изменения в Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», дополнив перечень вопросов местного значения поселений (статья 14) и городских округов (статья 16) таким вопросом, как создание условий для управления многоквартирными домами.

3. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:

3.1. Оказывать муниципальным образованиям методическую помощь в осуществлении процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства путем проведения обучающих семинаров и разработки методических рекомендаций.

3.2. При монетизации льгот на жилищно-коммунальных услуги не возлагать на управляющие организации и товарищества собственников жилья функции по расчету размеров денежных выплат по льготам.

3.3. Делегировать государственные полномочия по привлечению к административной ответственности за нарушение правил санитарного содержания территории на муниципальный уровень.

4. Органам местного самоуправления:

4.1. Активнее участвовать в реализации федеральных и региональных целевых программ с целью привлечения дополнительных финансовых ресурсов в развитие жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований.

4.2. Способствовать развитию инструмента саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами.

4.3. Изучить и использовать опыт города Ангарска по организации управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования.

4.4. В целях реализации п.3 части 1 статьи 165 Жилищного кодекса РФ организовать подготовку профессиональных управляющих многоквартирными домами (специалистов-управленцев, техников и технологов в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов) в соответствии с современными государственными образовательными стандартами и при сотрудничестве с высшими учебными заведениями соответствующего профиля.

4.5. Оказывать всемерное содействие развитию товариществ собственников жилья на территории муниципального образования через организационную, информационную, просветительскую и материально-финансовую поддержку, способствовать увеличению количества эффективно функционирующих товариществ собственников жилья, их консолидации в ассоциации и союзы.

5. Исполнительной дирекции АСДГ:

5.1. Направить настоящие рекомендации заинтересованным органам федеральной государственной власти, полномочным представительствам Президента Российской Федерации в Сибирском и Дальневосточном федеральных округах, органам государственной власти субъектов Российской Федерации Сибири и Дальнего Востока, региональным советам муниципальных образований, всем членам АСДГ.

5.2.Издать сборник материалов конференции.

5.3. Организовать обмен опытом по реализации федеральных законов № 261-ФЗ «Об энергосбережении» и № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».