Журнал «Вестник». Какие сложности возникают или могут возникнуть при реализации проектов КРТ?

Вопрос комплексного развития территорий — не новый для России. Впервые такой механизм в градостроительном законодательстве закрепили в 2007 году, правда, под другим названием — развитие застроенных территорий. В 2017 году он был преобразован и получил название, к которому мы привыкли сегодня. Однако в 2020 году в Градостроительный кодекс снова внесли изменения, усовершенствовав законодательную базу таким образом, чтобы ответить на вопросы, прежде остававшиеся без ответа. «Вестник» выяснил, какие сложности возникают или могут возникнуть при реализации проектов КРТ.

Надежда Косарева, руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России и президент фонда «Институт экономики города», отмечает, что актуальность механизма КРТ очень велика, ведь на протяжении последних 30 лет жилищное строительство велось на ранее не освоенных территориях, где раньше не было застройки. Тем временем существующая застройка в городах ветшала.

«Недостаточно средств вкладывалось в капремонт, модернизацию и реконструкцию зданий и инфраструктуры, что привело к большому износу физических активов: городская среда ветшала, а накопленное недофинансирование восстановительных инвестиций, по оценкам, сегодня составляет порядка 40% ВВП», — отметила эксперт.

Надежда Косарева уверена, что этот вопрос актуален не только для ветхой жилой застройки, но и для недействующих промышленных зданий, которые образуют в городах целые заброшенные промышленные зоны. Их комплексное развитие, по ее мнению, позволит использовать эти территории гораздо более эффективно.

В свою очередь Дмитрий Наринский, академик отделения Международной академии архитектуры в Москве (МААМ), профессор Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ и эксперт Союза архитекторов России в области градостроительства и территориального планирования, считает, что механизм комплексного развития территорий — это своеобразный ответ на те запросы, которые имеются у городов в рамках системы пространственного планирования.

«Экономическая основа всего отечественного девелопмента долгое время базировалась на нещадной эксплуатации советского наследия: мы строили новое жилье, но значительная доля объемов строительства не затрагивала глобальных изменений в инфраструктуре. В этом смысле КРТ — это, прежде всего, постановка задачи по серьезному, коренному изменению инфраструктурного обеспечения территорий, имея в виду всю совокупность инфраструктуры: и коммунальную, и транспортную, и социальную», — подчеркнул Дмитрий Наринский.

По его мнению, большое значение имеет именно комплексный подход к вопросу. Ведь прежде, например, при строительстве нового жилого микрорайона строились детские сады и школы, но не затрагивался вопрос развития транспортной или коммунальной инфраструктуры. В то время как эффективное развитие территорий не может идти без решения этих вопросов.

«В Градостроительном кодексе принято три основных вида КРТ и четвертый факультативный. Речь идет о КРТ жилой застройки, когда на территории обязательно должны располагаться аварийные или ветхие многоквартирные дома; КРТ нежилой застройки, где нет жилых зданий, и КРТ незастроенных территорий, где нет частной собственности, только публичная. Что касается четвертого типа, то его особенность состоит в том, что в отличие от предыдущих трех типов, где решение о КРТ принимают органы публичной власти, здесь инициатива о комплексном развитии территорий исходит от самих правообладателей недвижимости», — объясняет Надежда Косарева.

По ее словам, механизм КРТ предоставляет очень большие полномочия именно регионам, и одна из основных задач — грамотно подготовить необходимую документацию.

«Спешить здесь не стоит, — уверена Надежда Борисовна. — Нужно обстоятельно исследовать территорию, выявить все ограничения, провести пространственно-экономическое моделирование и подготовить мастер-план территории. Именно поэтому сейчас многие регионы, которые даже уже приняли решения, находятся в самом начале пути реализации проектов».

Несмотря на то, что в каких-то регионах пока не приступили к реализации проектов с использованием механизма КРТ, в ряде субъектов старт таким проектам уже дан. В их числе Калининградская область, где сегодня реализуются три проекта по комплексному развитию территорий: два проекта в Пионерском городском округе (ул. Набережная и ул. Рабочая) и один — в Гвардейском муниципальном округе.

«В настоящее время заключен договор на реализацию проекта КРТ по ул. Рабочей в г. Пионерский, осуществляется подготовка материалов для разработки документации по планировке территории, — рассказала министр градостроительной политики Калининградской области Вера Касьянова. — Что касается проекта КРТ в Гвардейском муниципальном округе, то проектом предусмотрено строительство квартала индивидуальной жилой застройки площадью 2,14 га. Планируется размещение 29 индивидуальных жилых домов, сопутствующей инфраструктуры, а также проведение работ по благоустройству территории — обустройство площадок для занятий физкультурой, игр детей, для отдыха взрослого населения, хозяйственных целей, мероприятия по озеленению». В настоящее время завершены общественные обсуждения по проекту планировки территории с проектом межевания в его составе в границах ул. Тельмана — ул. Каштановая г. Гвардейска, по результатам которых планируется утверждение документации по планировке территории.

В Тюменской области в 2021 году одними из первых проектов, реализуемых с привлечением механизма КРТ, стали две жилые территории в г. Тюмени. Одна из них является несмежной территорией и состоит из трех земельных участков. А в настоящее время в регионе принято 15 решений КРТ.

«В их числе заключено шесть договоров о КРТ жилой застройки и три договора о КРТ незастроенных территорий. В 2023 году запланировано принятие решения и заключение договора по 1 проекту КРТ жилой застройки, — пояснил начальник Главного управления строительства Тюменской области Павел Перевалов. — Реализация проектов с привлечением механизма КРТ позволяет ускорить расселение аварийного жилищного фонда и оптимизировать бюджетные расходы путем привлечения средств застройщиков. В целях реализации КРТ жилой застройки в первую очередь вовлекаются территории, обремененные большим количеством аварийного жилья, требующего расселения в кратчайшие сроки. За истекший период 2022 года в рамках трех договоров о КРТ жилой застройки, заключенных в 2021-2022 годах, уже расселено 4,1 тыс. кв. метров аварийного жилья (188 человек, 119 жилых помещений)».

А в Самарской области в настоящее время в городском округе Самара запущен пилотный проект по реализации механизма внедрения КРТ по 17 территориям площадью 143,76 га.

«По состоянию на 13 декабря администрацией г. о. Самара опубликовано извещение о проведении торгов в целях заключения договора о КРТ в границах 1-го квартала поселка Мехзавод в Красноглинском внутригородском районе, а по шести территориям приняты и опубликованы постановления «О комплексном развитии территории жилой застройки», — рассказал министр строительства Самарской области Николай Плаксин.

Благодаря реализации проектов удастся ликвидировать порядка 300 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья и возвести 2,5 млн кв. метров нового жилья, построить новые детские сады примерно на четыре тыс. мест и объекты общего образования примерно на восемь тыс. мест.

Дмитрий Наринский уверен: при разработке проектов комплексного развития территорий важно уделять особое внимание некоторым архитектурным моментам. В их числе проектирование мест общего пользования, подъездов, входных групп и тех пространств, которыми пользуются все жильцы дома. «Большое значение для архитектурного облика имеют входные элементы. Это открытость входных групп со стороны улиц, большой процент остекления, меньшее число ступеней и достаточное пространство первого этажа. Раньше над архитекторами, минимизировавшими пространство перед лифтами, довлел функциональный подход. Это неправильно, ведь жителям нужны пространства для велосипедов и колясочные места, да и почтовые ящики, которые в советскую и постсоветскую эпохи вешались возле лестницы, тоже должны размещаться удобно», — пояснил эксперт.

По его словам, не менее важно и благоустройство территорий рядом с домом: здесь следует разместить разнообразные детские и спортивные площадки. Важно не забывать и про инфраструктурное развитие. В числе интересных проектов, которые могут служить неким образцом КРТ, Дмитрий Наринский выделяет несколько проектов. Среди них — ЦДС «Черная Речка», квартал бизнес-класса в г. Санкт-Петербурге, включающий в себя девять жилых корпусов с закрытыми дворами и помещениями стрит-ритейла на первых этажах, собственный променад вдоль Белоостровской улицы и социальную инфраструктуру: школу и детский сад. Изюминка проекта в том, что каждый корпус имеет собственное пространство двора. При этом все дома вписаны в единый контекст и связаны между собой. Другой показательный, по мнению эксперта, пример — жилой район «Айвазовский» в г. Тюмени, который планируется ввести в эксплуатацию в 2025 году. Он интересен собственным парком и первой в городе набережной с пляжем. Дополнением к этому служат дизайнерские дворы с детскими и спортивными площадками, водный канал, инфраструктура, парковые зоны с фонтанами и другие элементы. Очень интересен, по мнению Дмитрия Наринского, и проект «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде, где объединяется архитектурная стилистика российских и европейских городов. В одном из домов ЖК откроют двухэтажную детскую поликлинику, здесь появятся и игровые площадки, и спортивные объекты. Кроме того, в документацию включена разработка проекта организации дорожного движения.

Эксперты сходятся во мнении, что использование механизма КРТ значительно облегчает задачу застройщиков, ведь благодаря введению новых норм, у них отпала необходимости брать на себя задачу договариваться с собственниками объектов и земель — процедура предусматривает их выкуп для государственных или муниципальных нужд. Ее порядок также подробно прописан в Земельном кодексе. Жилищный кодекс предусматривает схожую процедуру для ветхих многоквартирных домов. Однако с некоторыми сложностями при использовании таких механизмов все же можно столкнуться.

«Наша компания прошла практически весь путь: разработала мастер-план заброшенного района на месте старой фабрики, выиграла аукцион и в сентябре подписала договор о КРТ», — рассказывает и. о. генерального директора АО «СЗ «Амурстрой» Василий Абросимов. — Однако сейчас работа остановилась, поскольку нерешенным остается вопрос с коммуникациями до границ квартала: на этой территории были малоэтажные дома, в которых ничего, кроме электричества и колонки, не было, а потому очень важно обеспечить район теплом, водоснабжением и водоотведением. Этот вопрос до сих пор не решен: в договоре отсутствуют обязательства сторон по строительству инженерных коммуникаций до границ квартала. Администрация города совместно с министерством ЖКХ и министерством строительства Амурской области обсуждают варианты доведения бюджетных средств на строительство сетей, либо субсидирование при реализации федеральных программ, реализуемых Минстроем РФ. Строительство блочно-модульной газовой котельной также под вопросом. Из-за этого мы не можем продвигаться в реализации проекта». В свою очередь Надежда Косарева отмечает проблему, которая может возникнуть при реализации проектов КРТ в будущем. Она связана с ветхой низкоплотной жилой застройкой. «Во всех городах есть такие анклавы, но там, во-первых, может не быть ни одного аварийного или ветхого многоквартирного дома, только объекты ИЖС, а во-вторых, на этой территории могут располагаться не ветхие индивидуальные дома, а здания в хорошем состоянии. Что делать в такой ситуации, если законодатель требует, чтобы на территории для ее комплексного развития был, по крайней мере, один ветхий и аварийный МКД? Второй момент — это возможность изымать у собственников аварийные индивидуальные дома или дома, которые соответствуют установленным регионом критериям ветхости и необеспеченности инфраструктурой. А что делать, если большинство домов подходят под это описание, а несколько нет? В этом случае международная практика предлагает использовать мажоритарный принцип принятия решения собственниками, который используется и в случае с ветхими МКД при КРТ. Что-то подобное можно применить и к ветхой низкоплотной жилой застройке, только уже не по площади квартир, а по числу собственников индивидуальных домов или по площади земельных участников, которые занимают объекты ИЖС», — поясняет Надежда Борисовна. Она отметила, что есть и еще одна сложность. Она касается понятия существенного изменения обстоятельств, которые приводят к невозможности выполнения договора или необходимости изменения условий договора. По мнению эксперта, очень важно фиксировать в договоре такие существенные изменения обстоятельств, в случае которых договор можно изменить или вовсе расторгнуть. Дмитрий Наринский считает, что огромная роль в успехе проектов КРТ принадлежит именно регионам, вот почему им необходимо внимательно наблюдать за тем, что делают соседи, и перенимать лучшие практики.

«Это требует более высокой подготовки кадров, без них этот механизм не сработает в полную силу. Это значит, что остро стоит необходимость обучения и подготовки региональных кадров», — подчеркнул эксперт. На это нацелена программа повышения квалификации «Комплексное развитие территории и иные аспекты управления градостроительной деятельностью», разработанная Минстроем России совместно с ФАУ «РосКапСтрой». Первый поток ее обучения прошел в ноябре 2022 года.

«Вопрос квалификации сотрудников, с которыми мы работаем в регионах, — один из самых важных. Одной из функций Департамента комплексного развития территорий является методологическая. Мы ведем разъяснительную работу с регионами по вопросам законодательства, — отметила директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич. — Чтобы подготовить образовательную программу, необходимо было наработать базу самых популярных вопросов и ответов. Понять состояние и готовность муниципальных и региональных стройкомплексов к реализации проектов КРТ. В образовательную программу был включен лекционный курс и практические занятия. Большой блок в курсе отведен вопросам нормативно-правового обеспечения КРТ и программам с мерами поддержки для КРТ. Среди ключевых тем — основы градостроительства, расчет финансовой модели проекта, работа с объектами культурного наследия в проектах КРТ». По результатам аттестационного задания каждый из слушателей научился считать рентабельность проекта КРТ, оценивать градпотенциал территории, сроки реализации и источники финансирования, а также оформлять все необходимые для реализации КРТ нормативно-правовые акты.

«Слушателями программы стали представители государственных и муниципальных органов власти, а также специалисты других профильных организаций, занимающихся деятельностью в сфере градостроительства, из 15 регионов России, — резюмировала Мария Синичич. — Полагаю, что с учетом подготовки в регионах появится больше квалифицированных кадров, которые помогут преобразить наши города и реализовать цели и задачи, заявленные в Стратегии развития строительной отрасли».

Источник: Журнал «Вестник»